1 Ocak 2026'da başladı kısa süreli kiralamalarda vergi indirimi. THE mülk sahipleri ilk iki mülk için sabit oranlı vergiden yararlanmaya devam edebilecekancak kısa süreli kiraya verilen üçüncü mülkten itibaren ticari faaliyette bulunulduğu varsayılacağından KDV numarasının açılması zorunlu olacaktır. Özetle bunlar, Immobiliare.it'ten Giuseppe Donato Nuzzo'nun hatırlattığı 2026 Bütçe Kanunu'nda (30.12.2025 tarih ve 199 sayılı kanun) öngörülen kısa süreli kiralamalarla ilgili temel yeniliklerdir. Zamanla yasa koyucu sabit vergi rejimini tercih etme hakkını genişletti, ancak bunun uygulamasını kiralanan ilk iki mülkle sınırladı. 31 Aralık 2025'e kadar girişimcilik faaliyeti varsayımı, beşinci kiralık mülkün sınırına bağlıydı.
Mevzuat
Yeni kurallar, kısa vadeli kiralama faaliyetinin ticari gelir olarak kabul edildiği mülklerin sayısını üçe indiriyor. Kanun koyucunun açıklanan hedefi, sabit oranlı verginin uygulama kapsamını sınırlamak ve ekonomik olarak yapılandırılmış faaliyetlerin küçük mülk sahipleri için tasarlanmış tercihli vergi rejiminden yararlanmaya devam etmesini engellemektir. En yeni içtihatlar da bu yönde ilerlemekte olup, yalnızca kiralanan mülklerin sayısal verilerini değil, aynı zamanda istikrarlı, tekrarlı ve organize olduğu sürece faaliyeti gerçekleştirmenin somut yöntemlerini de değerlendirme eğilimindedir.
İlk değişiklik kurlarla ilgili. 2026 Bütçe Kanunu maddede değişiklik yapıyor. 4 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 2. fıkrası. Kısa süreli kiralamalara ilişkin 50/2017 sayılı Kanun (96/2017 sayılı Kanuna dönüştürülmüştür). Kuru kupon, mülk sayısına bağlı olarak farklı oranlarda uygulanacaktır: vergi mükellefi tarafından vergi beyannamesinde seçilen bir gayrimenkul birimine ilişkin kısa vadeli kira sözleşmelerinden elde edilen gelirler için %21 oranında kuru kupon; İkinci mülk için %26 oranında kuru kupon.
Diğer önemli yenilik 'işletme karinesi' ile ilgilidir. Bir yandan kanun koyucu 2026 yılı için sabit oranlı vergi düzenlemelerini onaylasa; diğer taraftan girişimci rejime geçişin belirlendiği mülk sayısını üçe (beşten) indirdi ve bunun sonucunda kuru vergi rejimi hariç tutuldu. Bütçe Kanunu'na eklenen teknik rapora göre, bu kiralar tam olarak faaliyete geçtiğinde her yıl yaklaşık 13 milyon civarında olduğu tahmin edilen daha fazla Irpef geliri (vergi oranı kapsamı dışında) yaratacak. Özellikle sanat. Bütçe kanununun 1, paragraf 17'si, sanatını değiştirir. 1 sayılı kanunun 595. paragrafı. 178/2020, sabit oranlı vergi uygulamasını da dolaylı olarak etkilemektedir. Özellikle: sübvansiyonlu rejimin uygulanmasına ilişkin zaman ufku 2026 yılına kadar uzatılmıştır; Girişimci olmayan bir rejimde kısa vadeli kiralamalar için ayrılan mülklerin niceliksel sınırı azaltılarak dört gayrimenkul biriminden iki gayrimenkul birimine gidildi.
Bu, 2026 vergi yılından başlayarak, kısa süreli kiralama için üç veya daha fazla dairenin varışının otomatik olarak ticari faaliyetlerin yürütülmesini gerektireceği ve bunun sonucunda, halihazırda başka bir faaliyet için kapsam dahilinde olmadığınız sürece, bir KDV numarası açma ve sosyal güvenlik yönetimine kaydolma yükümlülüğünün olacağı anlamına gelir. Bu, günümüzde giderek daha açık hale gelen hukuksal yönelimle iç içe geçmiş olan düzenleyici bir eşiktir.
Floransa Asliye Vergi Adalet Mahkemesi, cümle no. 2 Mart 2026 tarih ve 148 sayılı Karar, aslında faaliyetin girişimci niteliğinin bir dizi somut göstergeden ortaya çıkabileceğini yinelemiştir: yüksek sayıda rezervasyon; faaliyetin zaman içindeki sürekliliği; Mülkün ana çevrimiçi platformlarda bulunması ve gelirin tutarlılığı, özellikle de diğer vergiye tabi gelirlerin yokluğunda. Bu nedenle, özellikle karmaşık ek hizmetlerin yokluğunda bile, turist kiralama faaliyeti, alışılmış ve organize bir şekilde yürütüldüğünde yine de girişimci bir karakter kazanabilir. Florentine kararı, asıl dikkat edilmesi gereken noktanın sadece daire sayısı değil, aynı zamanda mal sahibi tarafından benimsenen yönetim modeli olacağının sinyallerini veriyor: Rezervasyonlar sistematik bir şekilde birbirini takip ettiğinde, faaliyet yıllara yayıldığında ve organizasyon sürekli olarak çevrimiçi platformlara dayandığında, girişimcilik açısından yeniden gelişme riski çok daha somut hale geliyor.
Gayrimenkulleri sayarken her zaman gayrimenkul birimine bakmalısınız (bireysel sözleşmelere değil) ve mülkün bütünüyle değerlendirilmesi gerekir: farklı sözleşmelerle bile, ayrı ayrı kiralanan çeşitli odalara bölünmüş bir daire, tek bir ev olarak değerlendirilmeye devam eder. Olağan kiralamalar (4+4) veya 30 günden fazla süren geçici kira sözleşmeleri kapsamında verilen mülkler hesaplamaya dahil edilmemelidir.
KDV numarasının üçüncü mülkten itibaren açılması, mülk sahipleri için olağan vergi rejiminin uygulanmasını (ve dolayısıyla daha yüksek vergilendirmeyi) gerektirecektir.. Sahiplerin sabit oran rejimine olası erişim ile kısmen sınırlandırabilecekleri olumsuz bir etki. Ayrıca, KDV numarasının açılmasının genellikle sosyal güvenlik primi ödeme zorunluluğunu beraberinde getirdiği ve yıl sonunda toplam ücretlerde önemli bir artış olduğu dikkate alınmalıdır. İdari düzeyde, faturalama, kayıtlar ve KDV yükümlülüklerinin yönetimi nedeniyle, sabit oranlı verginin basit bir şekilde ödenmesinden çok daha karmaşık muhasebe gereklidir. Sadece bu da değil: Bahsi geçen Floransa içtihatları, sabit oranlı vergi olarak ödenen herhangi bir tutarın, yapı ve koşullar bakımından farklı alternatif rejimler olması nedeniyle, ticari gelir üzerinden değerlendirilen vergilerle otomatik olarak 'telafi edilebileceğini' hariç tutmaktadır.
Yeni vergi kurallarına belediye mevzuatında öngörülen kısıtlayıcı kurallar da eklendi. Daha geçtiğimiz günlerde Anayasa Mahkemesi (186/2025 sayılı cümle) kısa süreli kiralamalara ilişkin Toskana bölgesel yasasına yeşil ışık yakarak Belediyelerin, özellikle tarihi merkezlerde kısa süreli kiralamaların kullanımını sınırlayan kendi kurallarını benimseme konusundaki genel yetkisini doğruladı. Tarihi bir karar, diğer bölgeleri ve dolayısıyla diğer birçok belediyeyi (özellikle güçlü turizm mesleğine sahip olanları) bu konuda yeni sınırlamalar ve yasaklar uygulamaya itebilir.
Bir yanıt yazın