Hükümet, bu kez konut tedbirlerini içeren krizle mücadele kararnamesi nedeniyle bu Salı günü bir kez daha parlamentoda yeni bir yenilgiye uğradı. Kural, kira sözleşmeleri 2027'den önce sona eren kiracıların otomatik uzatma talep etmelerine izin veriyordu.
O … kararname düştü ve artık barınma konusunda uzman avukatlar için bile karmaşık bir analiz sayfası açılıyor çünkü bu durum ortaya çıktıktan sonra bir fikir birliği yok. Sadece siyasi bir boşluk değil, aynı zamanda ev sahipleri ve kiracılar arasındaki ilişkilerde de bir boşluk açılıyor.
Konut kriziyle mücadele kararnamesinde onaylanan kural, 20 Mart 2026 ile 31 Aralık 2027 arasında sözleşmesi sona eren her kiracının uzatma talebinde bulunabileceğini söylüyordu. Sözleşmenin onaylanmasından iki hafta sonra mı yoksa gelecek yılın sonunda mı sona erdiği önemli değildi. Hukukçular bunun resmi olarak yazılı olarak ve tercihen bürofaks yoluyla talep edilmesini tavsiye etti.
Sözleşmem şimdi ne olacak?
Marín & Mateo Abogados'un ortağı Sandra Aurrecoechea'nın da vurguladığı gibi, metin “kiracıyı destekleyen bir gerçekçilik” ile oynanıyordu. Geçtiğimiz ay çeşitli kurum ve partilerin uzatma talebinin, sözleşmenin süresi dolduktan ve kararnamenin düşmesinden sonra bile evde kalabileceklerini garantilediğini tekrarlamalarına rağmen bu yeterli olmayabilir.
Mart ayında kararnamenin onaylanmasının ardından ABC'ye danışılan Aurrecoechea için kuralın en tartışmalı konusu, kiracıların uzatma talebinde bulunup bulunamayacağı değil, tam olarak şu anda gerçekleşen senaryo, kararname artık yürürlükte olmadığında ne olacağıydı.
Kanun hükmünde kararname olduğu için, sözleşmenin uzatılmasına ilişkin madde eklense de, avukat “bunun etkilerinin zamansal kapsamını” sorguluyor. “Mutlak bir kesinlik yok” diye vurguladı.
Ona göre, “Karar onaylanmadığı takdirde, 31 Aralık 2027'ye kadar etki yaratmaya devam edecek bir uzatmanın geçerliliği kesin olarak kabul edilemez.” Bunun nedeninin ise gerekçeler arasında Anayasa'nın 86. maddesinin belirtilmesi ve Magna Carta'nın aynı maddesinde “onaylamanın olumsuz sonucunun kanun hükmünde kararnamenin etkilerinin derhal sona ermesine yol açacağının” belirtilmesi olduğunu vurguladı.
Öte yandan AF Legis'in avukatı ve ortağı Arantxa Goenaga gibi diğer hukukçular, “kraliyet kararnamesi reddedilirse yasanın sonraki durumlarda etki yaratmayacağını” yorumluyor. Yani “Geçerli olduğu ve talep edildiği sürece, doğrulanmamasının geriye dönük etkisi olmadığından etkileri zamanla kaybolacaktır.”
Ancak aynı avukat, “yarattığı sorunun ciddi olduğunu” da kabul ediyor. Sadece geçerliliğini yitirmesi nedeniyle değil, içeriği nedeniyle de: “Doğru bir hukuk tekniğinden yoksun, birçok yoruma yol açan, dolayısıyla taraflar arasında uyuşmazlık ve dava açılmasına yol açan bir düzenlemedir.” 'Bir dava dalgası öngörülüyor' ifadesinin hemen öncesinde.
Dava dalgası bekleniyor
Binlerce sözleşmede hukuki bir belirsizlik durumuyla karşı karşıya kalabiliriz.
Konut konusunda uzman avukatlar iki kriterin çatıştığını kabul ediyor. Bunlardan biri, hakkını zamanında kullandığını ve kanun hükmünde kararnameyle korunduğunu savunan kiracıdır. Diğeri ise bizzat Anayasa doktrinine dayanandır. Kriterlerdeki eşitsizlik sözleşmelerin uzatılmasını garanti etmez.
Ev sahibi uzatma durumunu kabul etmiş olabilir ve kiracının hakkından başka bir şey gerçekleşmeyebilir. Ama bunu inkar eden ev sahipleri de olabilir. Bu da konunun yargılanıp hakimin kriterlerine sunulmasına neden olabiliyor.
Radikal bir yola gidebiliriz
Cuma günü Consumption, her biri 50 veya daha fazla mülkü yöneten veya yoğunlaştıran 541 emlak acentesine ve yatırım fonuna, kiracılarının 22 Mart ile 31 Aralık 2027 arasında sona eren sözleşmelerini zorunlu olarak uzatmaları gerektiğini bildiren bir mektup gönderdi.
Bakanlık, bu şirketlerin İspanya'da yaklaşık 50.000 kiralamayı yönettiğine inanıyor.
Geçen hafta Podemos, Hükümet'ten, kararnamenin bu şekilde düşmesi durumunda, Daire çoğunluğunun kriterlerini aşmak için “ay ay” bir kararnameyi onaylamasını talep etmişti.
Bir yanıt yazın