SBA İş Değerlemelerinde Yaygın Hatalar: Kredi Verenler için Pratik Bir Kontrol Listesi

SBA kredisi temerrüt oranları arttıkça, kredi verenler için SBA kredilerini destekleyen işletme değerlemelerinin iyi gerekçelendirilmiş, kendi içinde tutarlı olmasını ve işletmenin değerleme tarihi itibarıyla borç ödeme kabiliyetini yansıtmasını sağlamak giderek daha fazla önem kazanmaktadır.

Bir kredinin sonuçta temerrüde düşmesinin birçok nedeni olsa da, bir işletme için fazla ödeme yapmak, başarısızlık olasılığını önemli ölçüde artırır. Şişirilmiş bir değerleme, nakit akışı üzerinde anında baskı oluşturur, borçlunun esnekliğini sınırlar ve yeni sahip için ilk günden itibaren çetin bir mücadele yaratır.

1. Değerlerin Uzlaşması

Bu son derece basit ve kontrol edilmesi kolay bir işlemdir. Genel olarak, SBA amaçlarına yönelik bir işletme değerlemesi, işletmenin adil piyasa değerini belirlemek için bir gelir ve pazar yaklaşımına dayanacaktır. Bu yöntemlerin eşit ağırlıklandırılması, yalnızca iki yaklaşımın yakınlaşması durumunda mantıklıdır.

Aşağıdaki değerleme sonucunu inceleyelim:

Burada, iki yöntem arasındaki %100 farka rağmen varılan değer 1.500.000$'dır.

Yararlı bir benzetme konut amaçlı gayrimenkuldür. Bir acente, biri 1.000.000 ABD Doları ve diğeri 2.000.000 ABD Doları olmak üzere iki benzer satış gerçekleştirdiğinde ve evi 1.500.000 ABD Doları olarak listelemeyi önerdiğinde çoğu satıcı duraklar.

Bu yöntemler arasındaki farklar yalnızca eşit ağırlıklandırmayla giderilemez. Değerlerdeki bu tür farklılıklar genellikle aşağıdakiler de dahil olmak üzere bir soruna işaret eder:

Yöntemlerden birinde veya her ikisinde uygunsuz varsayımlar veya
Bu yöntem söz konusu işletme için maddi olarak daha az güvenilirdir

SBA kredileri için bu konu özellikle endişe vericidir çünkü gelir yaklaşımı borç servis kapasitesiyle en yakından uyumludur. Gelir yaklaşımı 1.000.000 ABD Dolarını destekliyorsa, 1.500.000 ABD Doları olarak sonuçlanmak, nakit akışına göre %50 fazla beyan anlamına gelir ve alıcının işletmeyi 1.500.000 ABD Doları karşılığında satın aldığını varsayarsak, önemli ölçüde daha yüksek bir temerrüt riski anlamına gelir.

#1'i kontrol edin: Değerleme yöntemlerinin makul bir temelde birbirine yakınlaştığından emin olun. Yöntemler arasında yaklaşık %10-15'lik bir farklılık genellikle makuldür ancak daha büyük olan her şey, daha fazla incelemeyi ve iş değerlemesinde açık bir gerekçeyi garanti eder.

2. Potansiyel İçin Ödeme Yapmak

“Beş işletmem var ve bu işe gerçekten odaklanmadım, ancak doğru çabalarla bu alıcı gerçekten çok fazla değerin kilidini açabilir.” Bu yaygın bir anlatıdır ancak borç verenlerin dikkatli davranması gerekir.

Gayrimenkul benzetmesini tekrar kullanacak olursak, bakımsız bir ev, sırf iyileştirilebileceği için bakımlı bir evle aynı fiyata satılmaz. Alıcılar, bu iyileştirmeleri gerçekleştirmek için gereken zaman, sermaye ve riskin karşılanmasını bekliyor.

Bir işletme performansında düşüş gösterdiğinde, gelecekteki iyileştirmelere dayalı olarak değer atamak önemli bir risk oluşturur. Alıcı şimdi şunları yapmalıdır:

Operasyonel iyileştirmelerin gerçekleştirilmesi ve
Gelecekteki bir performans düzeyi için üstlenilen hizmet borcu

Bu özellikle sorunludur çünkü düşüşlerin aşağıdakilerden kaynaklanıp kaynaklanmadığını belirlemek genellikle zordur veya tamamen imkansızdır:

Sahibin geçici olarak ayrılması veya
İş modelindeki yapısal zayıflıklar

#2'yi kontrol edin: İşletmenin değeri, geçmiş performansına mı yoksa henüz gerçekleşmemiş öngörülen iyileştirilmiş performansına mı dayanıyor? Borç veren, Yatırım Değerini kullanmayı düşünüyorsa, değerleme sonuçlarının farkında olmalıdır.

3. Tarihsel Dönemlerin Eşit Ağırlıklandırılması

Bu, alıcının “potansiyel için ödeme yapması” ile bağlantılıdır.

Diyelim ki bunlar dikkate alınan üç yıl:

Serbest nakit akışıyla ilgili olmasa da, FAVÖK artı Mal Sahibi Tazminatı'na eşit olan Satıcının İhtiyari Kazançları (SDE), genellikle mal sahibinin tazminattan vazgeçtiği en kötü senaryoda hizmet borcuna yönelik serbest nakit akışı olarak görülebilir. Bu ideal olmayabilir ancak en kötü senaryoya karşı stres testi yapıyoruz.

Eğer bir değerlemede yıllar eşit ağırlıklandırılacak olsaydı, ima edilen SDE 400.000 $ olurdu. SDE'nin 3x katı olduğunu varsayalım.

Açık bir düşüş eğilimi olmasına rağmen eşit ağırlıkların kullanılması nihai değeri iki katına çıkarır.

Performansın neden toparlanacağına dair iyi desteklenmiş bir açıklama olmadığı sürece, daha güçlü, daha az yakın tarihli geçmiş yıllara eşit ağırlık verilmesi, değeri önemli ölçüde abartabilir ve sonuçlar en son seviyelerde kalırsa borçlunun borcunu ödeyememesine neden olabilir.

Döngüsel endüstrilerde eşit ağırlıklandırma uygun olabilir, ancak inandırıcı bir açıklamanın olmaması durumunda, düşüş eğilimleri buna göre ağırlıklandırılmalıdır.

Kontrol #3: Tarihsel ağırlıklandırmalar işletmenin mevcut faaliyet gerçekliğini ve muhtemel yakın vadeli sonuçlarını makul bir şekilde yansıtıyor mu?

4. Gelir Katlarının Kullanımı

Piyasa yaklaşımında, değerleme uzmanları genellikle, satılan benzer küçük işletmelerden fiyat katsayılarının elde edilmesini içeren işlem yöntemini kullanacaklardır. Tasarlanan katlar genellikle gelirlere ve SDE'ye dayanmaktadır. Gelir çarpanı uygulanırken dikkatli olunması gerekir.

Aşağıdaki iki şirketi düşünün:

Diğer her şey eşit olduğunda, gelir yaklaşımında A Şirketinin değeri B Şirketinin değerinden daha büyük olacaktır. Ancak, bir değerleme uzmanı her iki şirkete de 1x gelir katını uygularsa, her iki işletme için de aynı değere ulaşacaktır. 1. maddede tartışıldığı gibi değerlerdeki farklılık genellikle buradan kaynaklanır. Uygulanan gelir çarpanı, şirketin kazanç potansiyelini veya işlemden kaynaklanan gelecekteki borcunu geri ödeme kabiliyetini hesaba katmaz.

İş değerlemesinde bir SDE çarpanı kullanılırsa bu endişe kısmen hafifletilebilir, ancak her iki kat eşit şekilde ağırlıklandırılırsa 1. maddede dile getirilen soruna tekrar varırız. Birbirinden farklı iki değeri ağırlıklandırdık ve sonuçta ortaya çıkan ağırlıklı değer daha güvenilir değil.

Her iki şirketin de 1x gelir çarpanı ve 3x SDE çarpanının uygulandığı senaryoyu düşünün:

Yukarıda gösterildiği gibi, B Şirketinin performansı daha düşük bir gelir çarpanını garanti eder. Ancak bu değerler eşit olarak ağırlıklandırılırsa, değerleme uzmanı A Şirketinin 950.000 ABD Doları, B Şirketinin ise 650.000 ABD Doları değerinde olduğu sonucuna varacaktır. B Şirketi 650.000 $ karşılığında satın alınırsa ancak sahibinin tazminatından önce yalnızca 100.000 $ gelir elde ederse, bu borcun ödenmesi zorlaşacak ve temerrüt olasılığı artacaktır.

#4'ü kontrol edin: Gelir çarpanından elde edilen herhangi bir değerin, özellikle SDE olmak üzere nakit akışına dayalı ölçümlerden elde edilen değerle mutabakata varmasını sağlayın.

Son Düşünceler

İyi hazırlanmış bir iş değerlemesi, borç verenin kredi kararını desteklemeli; desteklenmeyen varsayımlar, mekanik ağırlıklandırmalar veya “potansiyel”e güvenme yoluyla riski gizlememelidir.

Yukarıda özetlenen kontrolleri uygulayarak, kredi verenler ortak değerleme tehlike işaretlerini hızlı bir şekilde tespit edebilir ve şişirilmiş bir satın alma fiyatının, normalde sağlam bir SBA kredisine zarar verme olasılığını azaltabilir.