Riskli finansman: Bafin tüketicileri gayrimenkul borç tuzakları konusunda uyarıyor

Mali düzenleyici Bafin, tüketiciler için riskli emlak kredilerinden kaynaklanan risklerin arttığını düşünüyor. Frankfurt'taki Federal Mali Denetleme Otoritesi (Bafin) Başkanı Mark Branson, kendi dört duvarı için ağır borca ​​giren özel kişilerin mali açıdan aşırı genişleme riskiyle karşı karşıya kaldıklarını söyledi. Ayrıca İran savaşına rağmen borsalarda aşırı coşku, yapay zeka (AI) kullanan siber saldırılardan kaynaklanan yeni tehlikeler ve riskli finansal işlemler konusunda da uyardı.

Branson, Almanya'daki emlak kredilerine ilişkin yeni verilerin Bafin'i şaşırttığını söyledi. 2025'in dördüncü çeyreğinde, yaklaşık yedi yeni krediden birinin kredi hacmi, finanse edilen mülkün değerini aştı; bu, Avrupa karşılaştırmasında en yüksek değerdir. “Yaklaşık yedi krediden birinde, dairenin veya evin değerinden daha fazla para çekiliyordu. Biz buna eleştirel bakıyoruz.”

Mali düzenleyiciler yüksek riskli gayrimenkul kredilerine karşı uyarıyor

Bu tür krediler, bankaların zarar etme potansiyelini artırıyor ve örneğin hastalık veya iş kaybı nedeniyle taksitlerini artık ödeyememeleri durumunda tüketiciler için sorun yaratıyor. Branson denetleyici müdahaleyi göz ardı etmedi: “Bugünün riskli yeni kredileri yarının sorunlu kredileri haline gelmemelidir.”

Ayrıca, mülkü satmanın bile finansmanı geri ödemeye yetmemesi tüketiciler için ölümcüldür. “Gayrimenkul hayalinizi gerçekleştirmek için karşılayabileceğinizin sınırlarını zorlamanın cazip olabileceğine hiç şüphe yok. Ancak yüksek riskli emlak kredileri ne kredi kurumları ne de tüketiciler için iyi değil.”

İran savaşıyla birlikte ev arayan tüketiciler üzerindeki baskı daha da arttı. Enflasyon korkusuyla faizler yükseldi, aynı zamanda emlak fiyatları da artıyor. Mart ayında, birçok tüketicinin kabul edilebilir koşulları hızla güvence altına almak istemesi nedeniyle inşaat finansmanı işi arttı.

Yapay zeka ile siber saldırılara karşı uyarı

Branson ayrıca siber risk tehdidi konusunda da uyardı. Saldırıların sayısı artıyor ve saldırganlar giderek daha fazla yapay zeka kullanıyor. “Yeni yapay zeka uygulamaları, BT sistemlerindeki birçok güvenlik açığını bulabilir ve hatta bunlardan yararlanabilir. Üstelik bunu çok hızlı bir şekilde yapabiliyorlar.”

Şirketlerin potansiyel saldırı noktalarının sayısının arttığı gerçeğine hazırlıklı olması gerekiyor. “Ve bu güvenlik açıklarını çok daha hızlı kapatmaları gerekiyor.” Bafin, finans şirketlerinin denetimine yönelik ek kaynaklarla siber risk denetimini güçlendiriyor. Enerji tedarikçileri gibi altyapılar da savunmasızdır. “Savunucuların çok daha hızlı olması gerekiyor.”

Suçlular için siber silah olarak yapay zeka mı?

Federal Maliye Bakanlığı, “Claude Mythos” gibi yeni yapay zeka modellerinin oluşturduğu riskler konusunda ancak Pazartesi günü uyarıda bulundu. Bunlar, finansal istikrarı etkileyebilecek siber tehdit durumunun kötüleşmesi anlamına geliyor.

ABD şirketi Anthropic'in “Claude Mythos” yazılımı, işletim sistemlerini, web tarayıcılarını ve diğer yazılımları güvenlik açıklarına karşı otomatik olarak tarayan bir yapay zeka programıdır. Aynı zamanda bir nevi yapım kılavuzu gibi uygun dijital saldırı araçlarını da sunuyor. Anthropic şu ana kadar yalnızca seçilen kuruluşların yazılıma erişmesine izin veriyor. Yanlış ellerde “efsane” tehlikeli bir silah olabilir.

Krize rağmen borsa kayıtları Bafin'i alarma geçirdi

Branson, İran Savaşı'na rağmen borsalarda son dönemde yaşanan rekor avından da endişe duyuyor. Ani piyasa ve fiyat düzeltmeleri potansiyelinin yüksek olmaya devam ettiğini söyledi. “Ayrıca fiyat gelişmeleri yüksek riskleri yansıtmıyor gibi görünüyor.”

Dax Ocak ayındaki zirvesinin hemen altında. ABD'nin geniş kapsamlı hisse senedi endeksi S&P 500, yılın başına göre yüzde sekizden daha yüksek bir seviyede, hatta rekor bir seviyede. Ancak ekonomik durum o zamandan beri iyileşmedi. İran savaşı çözülse bile enerji tesislerine verilen zarar uzun süre etkisini sürdürecek ve ekonomiyi zora sokacaktır.

Bafin aynı zamanda banka dışı kuruluşların çoğunlukla şeffaf olmayan alternatif kredi vermeleri (“özel borç”) konusunda da endişe duymaktadır. Özel borç sağlayıcıların bankalar tarafından finanse edilmesiyle bu piyasadan kaynaklanan riskler bankacılık sektörüne ulaşabilir. Sigortacılar da giderek artan oranda özel borçlara yatırım yapıyor. Bafin, özel pazar ürünlerinin özel müşterilere, örneğin özel fonlar (“ELTIF'ler”) şeklinde dağıtılmasını eleştirmektedir. Genellikle daha pahalıdırlar, şeffaf değildirler ve satıldığında kayıp riski vardır.