Nasıl çalışıyorlar ve IRS neden çöktü?

Bu makalenin bir versiyonu ilk olarak CNBC'nin Inside Wealth haber bülteninde, yüksek net değere sahip yatırımcı ve tüketicilere yönelik haftalık bir rehber olan Robert Frank ile birlikte yayınlandı. Üye olmak gelecekteki basımları doğrudan gelen kutunuza almak için.

Kongre, neredeyse on yıldır IRS incelemesi altında kalan arazi koruma vergisi teşvikini genişletmek için harekete geçiyor. Çiftlik yasa tasarısının Meclis ve Senato önerileri, ormanları satmak veya geliştirmek yerine ormanları olduğu gibi tutmayı kabul eden arazi sahiplerine fon sağlayacak yeni bir program oluşturacak.

IRS, yatırımcı gruplarının bunları milyarlarca dolar şişirilmiş vergi indirimi elde etmek için kullanmasının ardından koruma irtifaklarını sıkı sıkıya bağladı. Ancak koruma irtifakları konusunda uzman avukatlar CNBC'ye, vergi stratejisinin topraklarını korumak isteyen ve Sam Amca'ya daha az ödeme yapmak isteyen bireyler ve aileler için hâlâ değer taşıdığını söyledi.

Bir düzineden fazla eyalet, arazi bağışı için bir tür vergi kredisi sunuyor ve aralarında New York, Colorado ve Georgia'nın da bulunduğu bazı eyaletler, son yıllarda koruma irtifak programlarını agresif bir şekilde genişletti.

“'Vay canına, koruma irtifakları kötü şeyler. Bunlar istismarcı' diyen insanlarla karşılaşıyorum. Hayır değiller. Floridalı avukat Keith Fountain, “Bunlar, kötü oyuncular tarafından bu işin içine çekilen küçük bir grup insan ve küçük bir grup insan içindir” dedi. “Müşterilerim arazi sahibi olan ve araziyi seven insanlardır ve koruma irtifakları, bir miktar mali fayda elde etmenin ve o araziyi sonsuza kadar doğru amaçlarla tutmanın, sahiplenmenin ve yönetmenin bir yolunu sağlıyor.”

Koruma irtifakları, arazi sahiplerinin belirli geliştirme haklarından vazgeçerken mülkün mülkiyetini korumalarına olanak tanır. Tipik olarak mülk sahibi, genellikle tarım arazilerini, yaban hayatı yaşam alanlarını veya açık alanları korumak için mülkün nasıl kullanılabileceğini kalıcı olarak sınırlamayı kabul eder. Arazi sahibi daha sonra bu vazgeçilen geliştirme haklarını bağışlayabilir veya bunları indirimli olarak bir arazi vakfına, devlet kurumuna veya başka bir nitelikli gruba satabilir.

Karşılığında, sahibi hayır amaçlı bir kesinti talep edebilir. Çoğu durumda, irtifak hakkı kısıtlamalarına uydukları sürece arazide ikamet edebilir ve burayı avcılık ve balıkçılık gibi eğlence amaçlı olarak kullanabilirler.

Fountain, çiftçilik yapan müşterilerinin çoğunun araziyi aileye ait tutmak için koruma irtifakları sattığını ve elde edilen geliri borç ödemek veya çiftçilikle ilgilenmeyen genç aile üyelerini satın almak için kullandığını söyledi. Müşteriler, arsalarındaki irtifak haklarını indirimli olarak satarak nakit para topluyor ve satış fiyatı ile adil piyasa değeri arasındaki fark için hayırsever bir indirim talep edebiliyor.

IRS'nin hedeflediği işlemler, uzun süredir bireysel arazi sahiplerini değil, yatırımcı gruplarını içeriyor. Bu sözde sendikasyon koruma irtifakı anlaşmalarında, bir destekçi arazideki hisseleri yatırımcılara satar ve irtifak hakkını bağışlar. Yatırımcılar, mülkün geliştirme haklarına ilişkin şişirilmiş bir değerleme kullanarak, arazi için ödedikleri tutarı aşan bir vergi indirimi talep edebiliyorlar.

Geçen hafta sunulan yakın tarihli bir örnekte ABD Vergi Mahkemesi, Alabama ortaklığı tarafından talep edilen 41,6 milyon dolarlık kesintiyi 800.000 dolara indirdi. Mahkeme, kesintinin mülkün kireçtaşı ocağı potansiyeline ilişkin spekülatif bir değerlendirmeye dayandığı konusunda IRS ile aynı fikirdeydi.

Kongre, sendikasyon irtifaklarını kapatmak için 2022'de koruma irtifakı değerlerine sınır getirdi, ancak IRS hâlâ yaklaşık 1.100 vakayı inceliyor. Ajans, birikmiş iş yükünü azaltmak amacıyla Mayıs ayında bir uzlaşma teklifini uzattı.

Hükümet sendikasyon anlaşmalarını hedeflemiş olsa da bireyler yine de irtifak hakkı bağışlayarak IRS denetimini tetikleyebilirler. Bu nedenle Fountain, bağış yapmanın daha iyi vergi avantajları getirebilmesine rağmen müşterilerinin genellikle indirimli olarak irtifak hakkı satmayı tercih ettiğini söyledi.

Pek çok avukat, koruma irtifakları konusunda tavsiyede bulunmayı tamamen reddediyor. Ancak eski IRS ulusal dolandırıcılık danışmanı Carolyn Schenck, CNBC'ye koruma irtifaklarının silinmemesi gerektiğini söyledi.

2025 yılında Caplin & Drysdale hukuk firması için IRS'den ayrılan Schenck, “Bazı vergi mükelleflerinin kuralları suistimal etmesi, temel politikanın hiçbir şekilde değerden yoksun olduğu anlamına geldiğini düşünmüyorum” dedi. “IRS'de, uygun şekilde desteklenen koruma irtifakının bir boşluk olmadığı yönünde bir görüş olduğunu düşünüyorum.”

Land Trust Alliance'ın koruma savunması direktör yardımcısı avukat Diana Norris'e göre, son iki yılda Vergi Mahkemesi tipik olarak arazinin vazgeçilen geliştirme haklarının gerçekte ne kadar değerli olduğuna odaklandı. Değerlemelere bu şekilde odaklanmanın arazi vakıfları ve arazi sahipleri için birçok belirsizliği ortadan kaldırdığını, çünkü daha önceki koruma irtifak davalarının genellikle tapu veya bağış evraklarındaki teknik kusurlara dönüştüğünü söyledi.

Avukat Steve Small, içtihatları takip eden ve bunları sık sık uygulayan bir avukatla çalışırsanız koruma irtifaklarının riskli olmadığını söyledi. Small, 1980'lerin başında IRS'deyken koruma irtifakları için vergi kanununun yazılmasına yardımcı oldu.

En büyük sorunun, ne kadar kesinti yapabilecekleri konusunda gerçekçi olmayan yüksek beklentileri olan müşterilerle uğraşmak olduğunu söyledi ve bunu sendikasyon irtifakı destekçilerini suçladı. Small'a göre yakın zamanda satın alınan mülkler için kesinti, satın alma fiyatının katı değil yüzdesi olacak.

Bağışçıların ayrıca kesintilerini azaltabilecek daha az belirgin faktörleri de dikkate almaları gerektiğini söyledi. Örneğin, irtifak hakları, doğal manzaraları ve mahremiyeti koruyarak çevredeki mülklerin değerini artırabilir. Small, irtifak hakkının arazi sahibine veya bir akrabasına ait yakındaki bir mülkten faydalanması durumunda, ek değerin kesintiden çıkarılması gerektiğini söyledi.

Ayrıca müşterilerin form gönderimlerine arazinin çok sayıda fotoğrafını da eklemelerini tavsiye ediyor.

“İrtifak hakkı kesintisi aldığınızda IRS ne elde ediyor? Bir sürü daktilo edilmiş kağıt” dedi. “Projenin güzelliğini veya açık alandaki manzaraları hiç hissetmiyorlar.”

Small, koruma irtifakının sağlam olması durumunda, özellikle de IRS'nin personel sayısının yetersiz olması durumunda denetim riskinin minimum düzeyde olduğunu söyledi.

“Açıkçası bugün iyi ve dürüst bir koruma irtifak projesi yaparsanız riskin 10 yıl öncesine göre daha düşük olduğunu düşünüyorum” dedi.