Los Angeles'ta ofis değerleri dibe vurduğundan şirketler binalarını kiralamak yerine satın alıyor

Uzun bir düşüşün ardından ofis piyasası dibe vururken, kiracılar kendi binalarını satın almak için harekete geçiyor.

Özellikle pandemi sırasında doluluk oranının düşmesinden bu yana ışıltılı yüksek binaların değerinin düştüğü Los Angeles şehir merkezinde, kiracı işletmeler sahip olma fırsatını değerlendiriyor. Hiçbir zaman tam olarak toparlanamadı ancak yatırımcılar piyasanın en azından istikrar kazandığına inanıyor.

En son gökdeleni kapanlar arasında, ofislerinin bulunduğu Bunker Hill'in tepesindeki 55 katlı Bank of America Plaza için yaklaşık 210 milyon dolar ödemeyi kabul eden fon yöneticisi Capital Group da yer alıyor. Kira üzerinden satın almayı tercih eden diğer şirketler arasında Riot Games ve Los Angeles Su ve Enerji Bakanlığı yer alıyor.

Capital Group İcra Kurulu Başkanı Mike Gitlin, “Sahip olabileceğimiz en iyi ev sahibinin kendimiz olacağını biliyorduk” dedi.

Newmark emlak komisyoncusu Kevin Shannon, kiracıların şu anda ev sahibi olmak istemelerinin bazı iyi nedenleri olduğunu, zamanlamadan başlayarak söyledi.

“Herkes bu döngünün dibine yakın olduğumuzu biliyor ve dipten alım yapmak her zaman iyidir” dedi.

Downtown, 1980'lerde ve 1990'ların başlarında yaşanan inşaat çılgınlığından bu yana aşırı ofis alanı sıkıntısı çekiyor. Ofis değerlerini düşüren kira ödeyen kiracıların yokluğu, salgından bu yana daha da şiddetli hale geldi. CBRE'ye göre, geçen yılın sonunda finans bölgesindeki ofis alanının yaklaşık %40'ı mevcuttu. Şehir merkezindeki genel boşluk oranı 2019'da %14'ten %34'e çıktı.

Yatırımcılar, 1970'lerde tamamlanmasından bu yana şehrin sembolü olarak hizmet veren 48 katlı bir kule olan San Francisco'daki Transamerica Piramidi gibi ödül niteliğindeki mülkleri içeren anlaşmalar buluyor. Avrupalı ​​bir yatırım şirketi olan Yoda PLC, yakın zamanda bina için yaklaşık 690 milyon dolar ödedi; bu, CoStar'a göre ünlü gökdeleni satın almak ve geliştirmek için yaklaşık 1 milyar dolar yatırım yapan önceki sahibi için derin bir kaybı yansıtıyor.

Shannon, düşen değerlerin dibe vurduğuna dair bir işaretin ofis kiralama seviyelerinin istikrara kavuşmuş görünmesi olduğunu söyledi.

“COVID'i ofis kullanıcılarının rahat edebileceği kadar geride bıraktık” ve gelecekte ne kadar alana ihtiyaç duyacaklarını biliyorlar, dedi.

Mülk amortisman avantajlarıyla ilgili federal vergi yasalarında yapılan son değişikliklerin teşviki artırdığını ve ülke çapında ofis kiralama işlemlerinin gelişmesiyle birlikte, borç verenlerin ofis satın alımlarını desteklemeye daha olumlu baktığını söyledi.

Beyaz ayakkabı firmaları kendi binalarına sahip olarak mülklerini kendi imajlarında koruyabilirler.

Capital Group halihazırda Bank of America Plaza'da ana kiracı konumunda ve satış tamamlandıktan sonra buradaki diğer ofisleri birleştirecek.

Gitlin, “LA şehir merkezinde harika bir ortam sağlamanın en iyi yolu, dikey kampüs dediğimiz şeyi yaratmaktır” dedi. “Fiyatın geçmişte olduğundan çok daha düşük olduğu bu eşsiz fırsattı ve satılıktı.”

Capital Group, bildirilen 210 milyon dolarlık satış fiyatını doğrulamayı reddetti, ancak Bloomberg'e göre binanın değeri en son 2024 sonlarında 212,5 milyon dolar olarak değerlendirilmişti. Bu rakam, 10 yıl önceki 605 milyon dolardı.

Shannon, Capital Group'un mevcut maliyetlerle inşası 800 dolara kadar mal olacak bir mülk için metrekare başına yaklaşık 150 dolar ödediğini söyledi. Sonunda 2.100 çalışanın bulunduğu 1,4 milyon metrekarelik binanın çoğunluğunu işgal edecek.

Gayrimenkul veri sağlayıcısı CoStar, Los Angeles ofis pazarındaki kilit oyuncular olarak konut sahibi kullanıcıların arttığını ve şu anda tüm anlaşmaların neredeyse yarısını oluşturduğunu, kurumsal yatırımcıların satın almalardaki payının ise %45'ten %26'ya düştüğünü söyledi.

Alıcılar arasında kamu sektöründeki ofis kullanıcıları da yer alıyor. Los Angeles şehri, Su ve Enerji Bakanlığı tarafından kullanılmak üzere şehir merkezinde 35 katlı bir kule satın almayı planlıyor.

Manulife US Real Estate Investment Trust bu hafta 865 S. Figueroa St. adresindeki yüksek binasını Los Angeles yetkililerinin onayını bekleyen 92,5 milyon dolara satacağını söyledi. Değeri 248 milyon dolar olarak belirlendi.

DWP yaptığı bir açıklamada, müzakerecilerinin önümüzdeki ay Su ve Enerji Komiserleri Kurulu'na Figueroa Caddesi'ndeki mülkü satın almak için bir teklif sunacağını doğruladı. LA Live'ın kuzeyindeki cilalı kırmızı granit kaplı bina, 1990 yılında tamamlanmasından bu yana prestijli bir kurumsal adres olmuştur.

Sözcü Renee A. Vazquez, “Onaylandığı takdirde, bu satın alma, LADWP'nin işgücünün genişletilmesini desteklemek, operasyonları konsolide etmek ve Los Angeles şehrine güvenilir su ve elektrik dağıtımını sürdürmek için gerekli ofis alanını sağlayacaktır” dedi.

Şehir merkezindeki bir ofis binasının bir diğer büyük kamu alıcısı, 2024'te Gas Co. Tower'ı 200 milyon dolara satın alan Los Angeles County idi; bu, 2020'deki 632 milyon dolarlık değerlemesinden büyük bir düşüş. Bölge yetkilileri o sırada hacizli satışın kaçırılmayacak kadar iyi bir anlaşma olduğunu söylemişti.

İlçe, işçileri yavaş yavaş Bunker Hill'in eteğindeki, 1991 yılında tamamlandığında şehrin en çok tercih edilen ofis binalarından biri olarak kabul edilen 55 katlı gökdelene taşıyor.

Aralık ayında, video oyun devi Riot Games'in Sawtelle semtindeki beş binadan oluşan genel merkez kampüsünü 150 milyon dolara satın almasıyla Westside'da büyük bir kiracı devralımı gerçekleşti; bu, yılın en pahalı Los Angeles ofis satışlarından biriydi.

Kampüs, sinema salonlarını ve Westside'daki en büyük ticari mutfaklardan birini içeren, her gün değişen geniş bir yemek yelpazesi sunan ve şirket çalışanlarına ücretsiz olarak sunulan, film stüdyosu benzeri bir ortama ev sahipliği yapmaktadır. Şirketin tanınmış ürünleri arasında, dünya çapında milyonlarca insan tarafından her gün oynanan, çok oyunculu bir çevrimiçi savaş arenası video oyunu olan “League of Legends” bulunmaktadır.

İcra Kurulu Başkanı Dylan Jadeja, renkli kampüsün “Riot'un yaratıcı kalbinin ve ruhunun kilidini açtığını” söyledi. “Mülk sahibi olma fırsatı ortaya çıktığında, uzun vadeli yatırım yapmanın mantıklı olduğunu biliyorduk. Bu, misyonumuzu yansıtan bir ortam geliştirmeye devam etmemize ve Riotçuların hayatlarının en iyi işini yapmalarına imkan tanıyor.”

Sawtelle kompleksi, 2015'ten bu yana Riot Games'in küresel genel merkezidir.

Jadeja, “Bizim için bir ofisten çok daha fazlası haline geldi” dedi. “Bu, Riotçuların dünya çapındaki oyunculara inanılmaz oyunlar ve deneyimler sunma hizmetinde oyun geliştirmenin sınırlarını zorladığı noktadır.”