Ev sahibi olmak hala geniş çapta Amerikan Rüyasına giden en net yol olarak görülüyor; istikrar, tasarruf ve nesiller boyu zenginliğe giden yol. Bu söz gerçektir. Bir ev sahibi olmak, ailelerin varlık oluşturmasına ve uzun vadeli mali güvenliği korumasına yardımcı olabilir. Ancak konut politikasıyla ilgili kamuoyu tartışması çoğu zaman satın alma noktasında bitiyor, sanki anahtarları almak tek zor kısımmış ve bundan sonraki her şey doğal olarak yürüyormuş gibi. Çoğu kişi için gerçek sınav, konut kredisi ödemeleri, onarımlar, sigorta, vergiler ve gelir şoklarının hane mali durumunu zorlamaya başladığı satın alma sonrasında gelir.
Kongre, bu kör noktayı her zamankinden daha fazla önemsiyor. 21. Yüzyıl Konut Yasasına Giden YOLOnlarca yılın en iddialı konut paketlerinden biri. Konuşmaların çoğu, anlaşılır bir şekilde, arz konusuna odaklandı: nasıl daha fazla ev inşa edilir, kıtlıklar nasıl azaltılır ve mülkiyete erişim nasıl genişletilir. Bu önemli. Ancak arz sorunun yalnızca bir kısmı.
Kaliforniya'yı ele alalım: Şu şekilde tanımlanan bir eyalette: ciddi konut sıkıntısı, aşırı ev fiyatları Ve Ev sahibi olma konusunda kalıcı ırksal uçurumlarzorluk sadece ailelerin ev satın almasına yardımcı olmak değil, aynı zamanda onların ayak uydurabilmesini sağlamak artan maliyetler. Ev sahipliğinin sürdürülmesi, ona erişimin genişletilmesiyle aynı ilgiyi hak ediyor.
İçinde yeni bir çalışmaortak yazarım Sanket Korgaonkar ve ben, hanelerin ipotek ile ev sahibi olduktan sonra neler olacağını inceliyoruz. 2007 ile 2019 yılları arasında ev satın alan Kuzey Carolina'da yaşayanlar için bağlantılı mülk işlemlerini, kredi bürosu kayıtlarını ve seçmen kayıt verilerini kullanarak, borçluların mali durumunun satın alma sonrasında nasıl geliştiğini takip ettik.
Temel bulgumuz çok netti: Kredi puanı, gelir, mülk özellikleri, borçluların ev satın almadan önceki ve sonraki mali durumları hesaba katıldığında ve aynı mahalledeki insanları karşılaştırdıktan sonra bile, siyah ve kadın ev sahipleri beyaz ve erkek ev sahiplerine göre daha fazla mali sıkıntı yaşıyor.
Bunlar küçük farklar değil. Siyah ipotekli ev sahipleri, satın alma sonrasında beyaz ipotekli ev sahiplerine kıyasla hem 30 günden fazla hem de 90 günden fazla gecikme oranlarında önemli artışlar yaşıyor. Mortgage kredisi olan kadınlarda 30 günden fazla temerrüt oranları da daha yüksek görülüyor, ancak daha ciddi temerrütlere ilişkin kanıtlar daha zayıf. Temel nedenler karmaşıktır. Kadınlar ve azınlık borçlular, satın alma sırasında daha yüksek kredi-değer oranlarına sahip olma eğilimindedir ve cinsiyet Ve ırksal Ücret eşitsizlikleri yaşam döngüsü boyunca artmakta ve en küçük mali aksaklıkların bile karşılanması zorlaşmaktadır.
Sorun ipotek ödemelerinin ötesine uzanıyor. Siyah ev sahiplerinin, satın alma sonrasında beyaz ev sahiplerine göre daha fazla kredi kartı borcu biriktirdiğini de tespit ettik. Aynı zamanda, Beyaz ev sahipleri ev satın aldıktan sonra öğrenci kredilerini ödeme eğilimindeyken, Siyah ev sahipleri bunu daha yavaş yapıyor ya da hiç yapmıyor. Bu öğrenci kredisi geri ödeme kalıpları cinsiyete göre de yansıtılıyor; kadın ev sahipleri, satın alma sonrasında erkeklere göre öğrenci kredisi geri ödemesini yavaşlatıyor. Başka bir deyişle, ev sahibi olmanın yükü ipotek ile sınırlı değil, daha ziyade diğer borç biçimlerine ve daha geniş hane halkı kırılganlığına da yayılıyor.
Politika yapıcıların yüzleşmesi gereken sorular, yalnızca insanların ev satın almasına nasıl yardımcı olunacağı değil, aynı zamanda bu insanların mali sıkıntıya düşmeden evlerini ellerinde tutabilmelerinin nasıl sağlanacağıyla da ilgilidir. Politika yapıcılar çoğu zaman denklemin ilk yarısına odaklanıyor: erişimin genişletilmesi. Bulgularımız, mülkiyetin sabit maliyetlerinin, onarım risklerinin ve nakit akışı baskılarının etkisini göstermeye başladığı diğer yarıya işaret ediyor.
Senatör Tim Scott ve Elizabeth Warren liderliğindeki 21. Yüzyıl Konut Yolu Yasası'nın hem övgüyü hem de incelemeyi hak etmesinin nedeni budur. Tasarı bazı şeyleri düzeltiyor. Daha güçlü konut danışmanlığı, potansiyel alıcıların ipoteğin ötesinde vergiler, sigorta, bakım ve mali şoklar dahil olmak üzere mülkiyetin tüm maliyetlerini daha iyi anlamalarına yardımcı olabilir. Onarım ve koruma programları da önemlidir. Beklenmedik onarımlar, özellikle hata yapma şansı çok az olan aileler için, zaten zor durumda olan haneleri hızlı bir şekilde yüksek maliyetli, teminatsız borca sürükleyebilir.
Tasarının daha küçük konut kredilerinin kullanımını kolaylaştırma çabaları da bir fark yaratabilir. Birçok düşük maliyetli piyasada, kredibilitesi yüksek alıcılar dışlanıyor çünkü ev sahipliğine ulaşılamıyor ve ipotek piyasasının daha küçük krediler verme konusunda çok az teşviki var. Küçük dolarlık ipoteklerin daha kullanılabilir hale getirilmesi, sahipliğe erişimi genişlet birçok işçi sınıfı ailesinin karşılayabileceği konut stokuna daha iyi uyacak şekilde.
Ancak daha büyük risk, esas olarak arz ve erişime odaklanan konut gündeminin sorunun yalnızca bir yönünü ele almasıdır. Yeni arz, satın alınabilirliği artırabilir ve fırsatları genişletebilir ancak erişim tek başına yeterli değildir. Bu nedenle ciddi bir gündemin daha da ileri gitmesi ve satın alma sonrası istikrarı da içermesi gerekiyor: daha güçlü sürekli danışmanlık, acil onarım yardımı ve yeni ve ilk kez ev sahibi olanların, geçici bir aksaklığın temerrüte, kredi hasarına veya nihai ev kaybına dönüşmeden önce gelir şoklarını absorbe etmesine yardımcı olacak mekanizmalar.
Ev sahibi olmak hâlâ zenginlik yaratabilir. Ancak bu söz kapanış gününden sonra ne olacağına bağlı. Kongre, 21. Yüzyıl Konut Yolu Yasasını sadece ailelerin ev satın almasına yardımcı olmak için değil, aynı zamanda mali sıkıntıya düşmeden bu evleri ellerinde tutmalarına yardımcı olmak için de kullanmalıdır.
Carlos Fernando Avenancio-León, San Diego'daki California Üniversitesi'nde finans alanında yardımcı doçenttir ve Washington Eşitlikçi Büyüme Merkezi'nde yerleşik olmayan bir akademisyendir.
Bir yanıt yazın