Katılımcı: Kötü bir matematik Los Angeles'taki konutları nasıl mahvedebilir?

Los Angeles şehri kasıtlı olarak kendi konut arzını istikrarsızlaştırmaya kalkışsaydı, mevcut düzenleyici rejiminden daha etkili bir yıkım güllesi tasarlaması pek mümkün değildi.

Belediye, bir kampanya postasında şefkatli görünen ama eski bir binada kurumuş bir çürük gibi davranan bir politika kokteyli keşfetti. Sessizdir, yavaş hareket eder ve sonuçta yapısaldır. Formül tehlikeli derecede basit: Tavan kirası politik açıdan memnuniyet verici seviyelerde artarken, sigorta, kamu hizmetleri, işçilik ve sismik yükümlülükler gibi tüm ana maliyet kategorilerinin tüm hızıyla artmasına izin veriliyor. Sonuç soyut bir piyasa gerilimi değil. Bu, sonunda kiracıların barınmak için güvendiği mülkleri tüketen, genişleyen bir bütçe açığıdır.

Şehrin yaklaşımının ironisi, farklı matematiğinde görülüyor. Yetkililer, şu anda birim başına yaklaşık 1 milyon dolara yükselen sözde “uygun fiyatlı” projelere sübvansiyon vermekle övünürken, aynı zamanda halihazırda ayakta olan on binlerce kişiyi de düzenliyorlar. “doğal olarak meydana gelen” Uygun fiyatlı daireler artık yok. Birkaç kulübeyi kurtarmak için köyü yakma politikası bu.

New York City bu dersi son on yılda zor yoldan öğrendi. Barınma sistemi bir gecede çökmedi; Düzenlemeye tabi binaların ekonomisi, finansal ödeme gücünün ve yatırımcıların piyasada faaliyet gösterme istekliliğinin sınırlarını aştığı için yıllar geçtikçe aşındı. Bugün, New York'taki bu dairelerin onbinlercesi boş duruyor – yerel tabirle “depolanmış” – çünkü onları restore etmek maliyetli oluyor kira düzenleyicilerinin izin verdiğinden daha fazlası ev sahipleri toparlanacak. Bu, satın alınabilirliği finansal bir denklem yerine slogan olarak gören bir politikanın son aşamasıdır. LA şimdi aynı bataklığa adım atıyor. Son zamanlarda Belediye Meclisi, kirası istikrarlı 650.000 birim için izin verilen kira artışları üst sınırını %8'den %4'e büyük ölçüde düşürme yönünde oy kullandı.

Sanki bu yetmezmiş gibi, Belediye Meclisi artık mülk sahiplerinin gaz ve elektrik masraflarını geri almalarını yasaklıyor. Bu, ilçenin, kiracıların herhangi bir sonuç ortaya çıkmadan önce iki ay boyunca kira ödemelerinin vadesinin geçmesine izin veren bir “ek süre” uygulamaya koymasının hemen ardından geldi. Medya kuruluşları bunu kiracılar için tarihi bir zafer olarak çerçevelese de zamanlama sorumsuz. Bu ciddi sınırlamalar, maliyet baskılarının 10 yılın en yüksek seviyesine ulaştığı ve ev sahiplerinin milyonlarca dolarlık kirayı ödenmeden bırakan KOVİD dönemi moratoryumlarından hâlâ sersemlemiş durumda olduğu bir dönemde ortaya çıkıyor.

Şehir kayıtları yıkıcı finansal baskıları açıkça ortaya koyuyor. Los Angeles Şehri Konut Departmanı tarafından belediye katibi ile yapılan bir brifingde, ev sahipleri ve kira istikrarı sağlanan birimler için işletme maliyetlerinde “keskin bir artış” olduğu bildirilirken, sigorta primlerinin yalnızca 20 ayda %17 arttığı ve bakım maliyetlerinin son on yılda enflasyondan %25 daha yüksek olduğu belirtildi. Sigorta özellikle rahatsız edici bir göstergedir; Taşıyıcılar yüzde 38'e varan oran artışları ararken ve bazıları eyaletten tamamen çekilme tehdidinde bulunurken, eski apartmanların mali temeli tanım gereği istikrarsız hale geliyor. Dahası, kavgalı bir ortam, ev sahiplerini yaşanabilirlik ve tacizle ilgili artan yasal taleplerle karşı karşıya bırakmış ve çoğu zaman mahkeme dışı maliyetli anlaşmalara zorlanmıştır.

Los Angeles'ın artık vidaları sıktığı bağlam budur. Şehrin eski konut stoğunun çoğu (1978'den önce inşa edilmiş binalar) arzımızın çıpasını oluşturuyor. Finansal model bozulduğunda bu binalar sorunsuz bir şekilde piyasa oranlarına dönüşmez; bakıma muhtaç duruma düşüyorlar veya kiralama piyasasından tamamen çıkıyorlar, çoğu zaman binaları boş bırakıyorlar veya daha büyük yatırım şirketlerine satılmaya zorlanıyorlar. Sahiplerin, birimleri yaşanabilir hale getirmek için gereken onarımları haklı çıkarmaya yetecek kadar yasal ücret talep edemediği New York City'de de olan tam olarak buydu.

Los Angeles zaman çizelgesinde biraz daha erken ama sinyaller aynı. Borç verenler temkinli davranıyor, sigorta piyasaları sıkılaşıyor ve sahiplik grupları buna ayak uydurmak için kırmızıya dalmak yerine çıkış stratejilerini tartışıyor. Barınma sistemleri aniden çökmez; ertelenmiş bakım ve azalan yatırım iştahı nedeniyle başarısız oluyorlar. Kötüleşen binalar ve hacizler dalgası da dahil olmak üzere belirtiler kamuoyuna duyurulduğunda, altta yatan matematik zaten onarılamaz hale gelir. Depreme karşı güçlendirmelerden zorunlu iklimlendirmeye kadar her yeni talimat, artık mevcut olmayan bir gelir modelinin varlığını varsayar.

Los Angeles'ın New York'un sonucundan kaçınmak için hala zamanı var, ancak bu ancak şehrin konut politikasını basın açıklaması yerine bilançoya odaklaması durumunda mümkün olacak. Kira korumaları binaların bakımının gerçek maliyetiyle uyumlu olmalıdır. Los Angeles, birim başına 1 milyon dolarlık kupa projelerine takılıp, mevcut özel piyasadan akıttığı milyonlarca doları görmezden gelmeye devam ederse, kendi başarısızlığını tasarlamış olacak. Burada hiçbir gizem yok: Matematik basitçe matematik değildir. New York bu dersi çok geç öğrendi; Los Angeles da aynı geri dönüşü olmayan noktaya yaklaşıyor.

Daniel Yukelson şu anda Chırsız eicracı ve eyönetici DApartman Ass müdürüN. Büyük Los Angeles. Daha önce memur olarak görev yapmıştı Planning Cihmalci ve Phalka açık worklar Ciçin ihmalkar ciBeverly Hills'in şehri.