Emlak piyasasındaki trendlerden biri kuyu satın almak

Onlarca yıldır yatırım kuyu projeleri Arjantin emlak piyasasının DNA'sının bir parçası. Ancak ekonomik koşullar, yüksek inşaat maliyetleri ve talepteki değişiklikler Bizi daha derin bakmaya zorluyorlar.

Kuşkusuz, avantajlar arasında c olasılığı da vardır.daha düşük fiyata bir mülk satın almak ve taksitle ödeyin.

WGW Desarrollos firmasının CEO'su, Sebastian Wierzbafaydasını ekler özelleştirme. “Eğer dairede yaşamak gerekiyorsa, kullanıcı ihtiyaçlarına göre ayarlayın ve daha önce geliştiriciyle tartışılan değişikliklerle birlikte teslim edin. Kullanılmış bir araçta, satın alma işleminden sonra yedek parça çalıştırılmadığı sürece bu yapılamaz, bu da alıcılara maliyet ve sıkıntı yaratır.”

Bir kuyu ünitesine sahip olmak, gayrimenkul sürecini en derin boyutuyla anlamak anlamına gelir: Sadece metrekare değil, proje vizyonu satın alırsınız gelişiyor.

“Avantajlar arasında değerlemenin erken bir aşamasına girme olanağı da var. finanse edilen ödeme yöntemi ve oryantasyon, yükseklik, implantasyon ve tipoloji gibi niteliksel değişkenleri daha hassas bir şekilde seçin” diyor. Natalia Tuset Roiz.

Geliştirici ATV Arquitectos'un ticari yöneticisi listeler bazı zorluklar çalışma süreleri ve farklı değişkenlerin görülme sıklığı gibi. “Kuyuya yatırım yapmak stratejik bir bakış açısı, makroekonomik bağlamın anlaşılması ve sözleşme koşullarının netliğini gerektirir.”

Seçim yaparken üç boyutu ifade eden projelere yatırım yapmanız tavsiye edilir: stratejik konum, sağlam gelişme ve mimari kalite tutarlı.

Şu anda, var dinamik koşucular Palermo, Belgrano, Núñez, Colegiales ve Saavedra gibi mahallelerde sürekli talep var.

İyi inşa edilmiş bir daire için bitmiş bir daireye kıyasla ne kadar daha az ödersiniz? “İlk etapta yani işin yeni başladığı dönemde alınırsa maliyetli olabilir. %30 ila %50 daha az yepyeni bir taneden daha. Ünite işin yarısında satın alınırsa bu fark azalır” diye belirtiyor Wierzba.

Bugün bir kuyu projesinin fiyatı şu şekildedir: ortalama 310 ABD Doları0. Açıkçası lokasyona, tipolojiye ve kaplamalara bağlıdır.

“Belirli unsurların olmadığı bir teslim, içinde yaşamak için gereken yatırımlar göz önüne alındığında, değeri daha yüksek olsa da, üniteyi daha ekonomik hale getirebilir. Örneğin: zemini veya mutfağında dolap mobilyası olmayan bir daireyi teslim etmek ile balkonlarında aynalar ve peyzaj düzenlemeleri olsa bile teslim edilen bir daireyi teslim etmek aynı şey değildir” diyor. Kevin SavelskiGrup 8.66'nın ortağı ve yöneticisi.

Bu sırada, Agustín Cuberoortaklarından biri olan geliştirici Cubero Rubio şöyle açıklıyor: “Makul bir hedef genellikle eşdeğer bir bitmiş üniteden yaklaşık %20 daha az ödeme yapmaktır. marjlar daha büyüktü, ancak bugün marjları düşüren yüksek maliyetlerle karşı karşıyayız.”

Ürünün seçimi, örneğin fiyatı aşan değişkenlere yanıt verir: yeşil alanlara yakınlıkkültürel ve gastronomik sunum, erişilebilirlik ve yaşam kalitesi algısı. Gayrimenkul kararları giderek kentsel refah kavramıyla ilişkilendirilmektedir.

“Ancak gerçek Fırsat yalnızca mahalleye göre tanımlanmazancak mikroimplantasyon, binanın ölçeği ve yakın çevrenin kentsel okuması nedeniyle” diyor Tuset Roiz.

Bir kuyu projesinin yarattığı kapitalizasyonla ilgili olarak yönetici, “girdiğinizde satış öncesi aşamada ve teklif doğru bir şekilde tasarlanmış ve konumlandırılmışsa, tarihsel olarak teslimat sırasındaki kapitalizasyon önemliydi.”

Mevcut bağlam daha fazla hassasiyet gerektiriyor: kenar boşlukları ne otomatik ne de homojen. karlılık zamanlamaya bağlıdır giriş, mimari kalite ve çalışma döngüsü sırasında kentsel çevrenin sağlamlaştırılması.

Genel anlamda marjları bulmak mümkündür. %20 sırası. Bazı özel durumlarda elde edilmesi daha zor olsa da %25'e ulaşabilirler.

“Çoğu zaman gerçek kârlılığı doğru yansıtmayan basitleştirilmiş bir hesap yapılıyor. Örneğin yüzde 20'yi alıp üç yıla bölerek yıllık yaklaşık yüzde 6 ya da yüzde 7 veriyor. Ancak bu hesaplama yanlış çünkü başlangıçta sermayenin tamamı dağıtılmıyor. Ödemeler iş sırasında kademeli olarak yapılıyor” diye anlatıyor. Agustín Cubero.

Ayrıca şunları açıklıyor: “Tipik bir şemayla, örneğin bir %30 veya %40 peşin ödeme ve geliştirme sırasında taksitlerdeki denge, sermayenin giderek bütünleştirilmesini sağlar. Bu, efektif getiri oranını artırır. Birisi her şeyi peşin ödese bile, genellikle daha büyük bir indirim için pazarlık yapabilir ve marjı artırabilir.”

“Geliştirici son teslim tarihlerini karşılarsa -diye devam ediyor- ve yatırımcı, tamamlandığında birimi makul bir piyasa değerinden satarsa, cazip oranlar. İyi yapılandırılmış akışlar ve teslimat sırasındaki düzenli satış stratejisiyle, dolar bazında %11 ila %12 civarında iç getiri oranları elde edilebilir.”

Daha yüksek getirili yatırımların olabileceği doğrudur ancak bunlar daha büyük risk içerir. “Dolayısıyla fon akışı doğru analiz edildiğinde kuyuya yapılan yatırım karlılık potansiyelini gösterir İlk bakışta göründüğünden çok daha ilginç” diyor Cubero.

Çalışma süreleri ile ilgili olarak standart tipoloji Basit ön arazilerde genellikle yaklaşık iki yıl sürer. Bu, planlar için belediye onay sürelerini veya genel prosedürleri dikkate almaz, ancak net çalışma bu dönem civarındadır. Süre çeşitli faktörlere bağlı olarak değişebilir: Projede kazı ve toprak altı varsa inşaat için daha fazla zaman demektir.

“Anahtar içeride Hangi riskin üstlenildiğini anlamak projenin ilerleyişine ve piyasa bağlamına ve bu yatırımın her yatırımcının mali durumu ve hedefleriyle uyumlu olup olmadığına bağlı” diye açıklıyor. Volsmart'ın başkanı Matías Ferrari, Farklı geliştiricilerin kuyu projelerine dijital olarak yatırım yapma olanağı sunan şirket.

Şu anda fiyatlar maliyetlere göre artmadığı için kuyudan daire almanın tam zamanı. “Bugün başlangıç ​​aşamasında bir kuyuya giren herkes, eğer geliştirici güvenilir ve çağa uygunsa, öne geçmelidir. yatırımınızı katlayabilme diğer mevcut olasılıkların üstünde” diyor uzmanlar.