Büyük yatırımcılar Trump yasağından önce bile satılık konut piyasasından çıkıyor

Kurumsal yatırımcıların kiralık müstakil ev satın almasını yasaklayan mevzuat Kongre'den geçiyor ancak birçoğu halihazırda binlerce ev satıyor ve bu iki yıldır böyle.

Konut verileri ve analiz firması Parcl Labs'ın araştırması, en büyük yatırımcıların artık net ev satıcıları olduğunu gösteriyor.

Her büyük metropol konut piyasasında, yatırımcılar satılık listelemelerin toplam konut stokundan daha büyük bir payını oluşturmaktadır. Dallas, Philadelphia ve Houston gibi bazı şehirlerde en agresif satışlar yapılıyor. Dallas yatırımcıları konut stokunun %9,2'sine sahip ancak yeni satılık ilanların %22,8'ini oluşturuyor.

Parcl'a göre FirstKey Homes, emsallerinin iki katından fazla listelemeyle en motive olmuş gibi görünüyor. Aynı zamanda çok daha derin fiyat indirimleri, orijinal liste fiyatlarında ortalama %10 indirim sunuyor ve yaklaşık her 20 günde bir fiyatları düşürüyor.

Parcl Labs kurucu ortağı Jason Lewris, “Bu değişken bir konut piyasası ve insanlar riski masadan kaldırmaya çalışıyor” dedi. Kiraların, yatırımcıların satmaları halinde elde edebilecekleri miktarla karşılaştırıldığında ayakta kalmadığını belirtti.

“Dolayısıyla, sadece o parayı almak ve işlerin nasıl sonuçlanacağını görmek için riske göre ayarlanmış getiriler daha iyi” dedi.

2025'in dördüncü çeyreğine ilişkin son üç aylık kazanç açıklamasında, Davet EvleriHalka açık en büyük ev sahiplerinden biri, tamamına sahip olduğu satın almaların 368'inin tamamının, çeşitli inşaatçılardan satın alınan yeni inşa edilmiş evler olduğunu bildirdi. Mevcut 315 evin satıldığını bildirdi.

2025 yılının tamamı için Invitation, tamamına sahip olduğu 2.410 satın almanın “neredeyse tamamının” inşaatçı ilişkileri yoluyla satın alındığını, 1.356 tamamına sahip olunan evi ise “sıklıkla kendi kullanımları için satın alan ailelere” sattığını bildirdi.

Konutları uygun fiyatlı hale getirmek amacıyla Ocak ayı sonlarında Başkan Donald Trump, büyük kurumsal yatırımcıların kiralık olarak kullanmak üzere müstakil ev satın almasını kısıtlamayı amaçlayan bir idari emir imzaladı. Özellikle kiralık olarak inşa edilen yeni inşaatların satın alınmasına muafiyet koydu.

Beyaz Saray daha sonra yasa tasarısını Kongre'ye göndererek, 100'den fazla müstakil ev sahibi olan yatırımcıların daha fazla ev satın almasının yasaklanacağını, ancak sahip olduklarını satmak zorunda olmadıklarını söyledi. Senato ve Temsilciler Meclisi yasa tasarılarının büyük yatırımcıların oluşturduğu hacim eşikleri farklı ancak birbirlerinden çok da uzak değiller.

Bunu bir perspektife oturtmak gerekirse, Bank of America'nın analizine göre, tek ailelik kiralık evler ABD'deki konut stoğunun kabaca %10'unu oluşturuyor ve büyük çoğunluğu, yani %80'i, her biri 10'dan az eve sahip sözde anne-baba operatörlerinin mülkiyetinde. 10 ila 1.000 arası eve sahip olan küçük yatırımcılar ev sahiplerinin %17'sini oluşturuyor. 1.000'den fazla konuta sahip olan büyük kurumsal yatırımcılar, müstakil ev kiralama pazarının sadece %3'ünü oluşturuyor.

Ancak rakamlar giderek düşüyor.

Yatırımcılar ilk olarak Büyük Durgunluğa yol açan yüksek faizli ipotek çöküşünün ardından piyasaya akın etti. Bazı pazarlarda ev fiyatları yarı yarıya düştü ve hacizler arttı. Yatırımcılar evleri uygun fiyatlarla satın alarak karlı kiralamalara dönüştürdü.

Piyasalar toparlandıkça, yatırımcılar bu segmente odaklandığı için, sahiplerine satılan giriş seviyesi evlerin sayısı azaldı. Atlanta gibi bazı şehirlerde düzenli alıcılar, genellikle nakit taşıyarak gelen yatırımcılarla rekabet edemiyordu. Bazı mahallelerin neredeyse tamamı yatırımcıların mülkiyetindedir.

Ancak Parcl'a göre, 2022 yılına gelindiğinde, Trump ikinci kez göreve gelmeden önce bile yatırımcılar daha az ev satın alarak geri çekiliyordu. Atlanta'daki yatırımcıların satın aldıkları her mülk karşılığında neredeyse iki mülk satmasıyla satışlar 2024'ün sonlarında hızlandı.

Yatırımcılar artık kiralık inşaata yöneliyor.

John Burns Araştırma ve Danışmanlık araştırma direktörü Rick Palacios'a göre, son birkaç yıldaki net satış değişiminin büyük kısmı, sermayenin geri dönüştürülmesinin doğal bir süreciydi.

Palacios, “Ev fiyatları 2020'den sonra arttı ve birçok tek aileli kiralık yatırımcı, varlıklarını yükselen bir ev fiyatı ortamında sattı, ardından sermayeyi, yatırımcılar için çok yüksek fiyatlarla ve yüksek borçlanma maliyetleriyle yeniden satışta satın almak yerine daha yüksek getirili inşa-kiraya kaydırdı.” dedi.

İnşaatçılar aynı zamanda fiyatlarını gerçek zamanlı olarak ayarlarken, yeniden satış yapan satıcıların bunu yapmadığını belirtti.

“Bu, yatırımcılara inşaatçılardan indirimli satın alma fırsatları sundu” diye ekledi.

Invitation Homes, Lennar gibi inşaatçılardan ev satın alıyor ancak Ocak ayında, Güneydoğu'daki hızlı büyüyen pazarlarda inşa-kiralama geliştiricisi olan Atlanta merkezli ResiBuilt Homes'u satın aldığını duyurdu. ResiBuilt yılda yaklaşık 1.000 ev teslim ediyordu ancak Invitation Homes bunu genişletmeyi bekliyor.

Invitation Homes CEO'su Dallas Tanner, geçen ay analistlerle yaptığı kazanç görüşmesinde, “Yardım edebileceğimiz en yapıcı yollardan biri, hizmet verdiğimiz pazarlara daha fazla ev eklemektir” dedi. “Ev inşaatçısı ortaklıklarımız yıllardır bu çabayı desteklese de, ResiBuilt'i satın almamız bunu daha da genişletiyor ve maliyet, ürün kalitesi ve teslimat hızı üzerindeki kontrolümüzü geliştiriyor.”

AMHBu arada, eski adıyla American Homes 4 Rent, birkaç yıldır tüm kiralık toplulukları kendisi inşa ediyor. CEO Bryan Smith, son dördüncü çeyrek kazanç açıklamasında şunları söyledi: “Temelden geliştirme programımızın başlangıcından bu yana, ülkenin konut stokuna 14.000'den fazla yeni inşa edilmiş eve katkıda bulunduk. 2025'teki sonuçlarımız ve 2026'ya yönelik görünümümüz, ülkenin konut arzını genişletmeye, yerleşik deneyimi yükseltmeye ve tüm paydaşlarımız için değer yaratmaya devam eden odaklanmamızı yansıtıyor.”