Bir ev satın almak veya satmak her zaman biraz çılgınca olmuştur. Bir emlakçının ofisine bir ev hakkında bilgi almak veya evinizi satmak için yerel bir acenteyle iletişime geçmek için girdiğiniz anda, duygusal ve finansal baskıların olduğu bir hız trenine binersiniz. Çekler yazılır. Evler temizlenir. Kurabiyeler pişirilir.
Ancak geleneksel olarak, evinizi bir sözleşme olmadan satmak için bir emlakçı ile anlaşabiliyordunuz ve eğer bir ev satın alıyorsanız, emlakçınızın komisyonunu ödemek zorunda kalmıyordunuz; bu komisyon neredeyse her zaman satıcı tarafından ödeniyordu ve satıcı satış fiyatının yaklaşık %6'sını alıcıya ödüyordu. onların acente, daha sonra (genellikle) bunu alıcının acentesiyle bölüşür. Elbette, bir anlamda alıcı bu komisyonu ödedi çünkü satıcı muhtemelen maliyeti telafi etmek için evinin fiyatını şişirdi, ancak yanılsama oradaydı.
Tüm bunlar yakın zamanda değişti. Mart ayında, Ulusal Emlakçılar Birliği (NAR) bazı davaları çözdü ve bu anlaşmanın bir parçası olarak tüm sistemi havaya uçurmayı kabul etti. Sonuç olarak, bu aydan itibaren emlak piyasasında iki büyük değişiklik yaşanıyor: Alıcılar acentelerine doğrudan ödeme yapmaya başlamak zorunda kalacak ve herkes bir sözleşme imzalamak zorunda kalacak – sadece bakmak bir ev. Ve işler yoluna girip standart hale gelene kadar, bu sözleşmeler biraz Vahşi Batı'dır—içerisinde hemen hemen her şey olabilir. Yakında bir ev satın almayı veya satmayı düşünüyorsanız dikkat etmeniz gerekenler şunlardır.
Bölünmeleri korumak
Piyasadaki en büyük değişiklik, acente komisyonlarının nasıl ele alındığıdır. Satıcının tüm komisyonu ödemesi ve acentesinin bunu alıcının acentesiyle paylaşması yerine, her iki acenteye de doğrudan müşterileri tarafından ödeme yapılması gerekir ve satıcının acentesinin artık paylaşımı Çoklu Listeleme Hizmeti'nde (MLS) (bir “tazminat teklifi” olarak bilinir) ilan etmesi yasaklanmıştır; bu, alıcının acentelerini çekmek için yaygın bir uygulamadır.
Buradaki fikir genel maliyetleri düşürmektir; bir satıcı olarak artık hesaplamalarınıza %6'lık bir darbe eklemek zorunda değilsiniz. Komisyonlar geleneksel seviyede kalırsa, yalnızca %3'lük bir rakam bulmanız gerekir, bu da size çok para kazandırabilir. Ve daha düşük bir komisyon için pazarlık ederseniz (ki kesinlikle yapabilirsiniz), daha da fazla tasarruf edebilirsiniz.
Yani, acentenizle imzaladığınız sözleşme eski sistemi başka bir adla koruduğu sürece. Acentelerin dolaştırdığı bazı taslak sözleşmeler, komisyonu “bonus” olarak adlandırarak alıcının acentesiyle %6 komisyon paylaşımını korur. Satıcının komisyon ödeyip daha sonra alıcının acentesiyle paylaşılması mekanizması, sadece farklı bir dilde kalır. Eğer istediğiniz buysa sorun değil—ama ihtiyacınızdan fazlasını ödemeyi körü körüne kabul etmeyin.
Cezalar
Bir emlakçının size verdiği herhangi bir sözleşmede dikkat etmeniz gereken en önemli şey, özellikle bir satıştan çekilme durumunda cezalardır. Bu anlaşmanın ardından bazı taslak sözleşmeler, bir alıcı teklif verdikten sonra satıştan çekilirse ağır cezalar içerir; bu, geleneksel olarak makul ölçüde yapabileceğiniz bir şeydir. Bazen bu cezalar, alıcının acentesine tam komisyonu verecek şekilde ifade edilir istemek kazanmış olduğunuz, aslında bir ev satın almıyor olsanız bile ödemeniz gereken önemli bir miktar olabilir. Buna asla razı olmamalısınız.
Ayrıca emlakçınızla olan anlaşmanızı feshetmenin getirdiği cezalara da dikkat etmelisiniz. Bir süredir bir emlakçıyla çalışıyorsanız ve sizin için ev bulamamışlarsa veya anlaşmalar bozulmuşsa ve yaptıkları işten memnun değilseniz, herhangi bir maddi ceza ödemeden anlaşmayı istediğiniz zaman feshedebilirsiniz.
Ücret netliği
NAR'ın kabul ettiği anlaşmanın bir parçası, a) emlakçınızın ne yapacağını (hangi hizmetlerin sağlandığını) ve b) bu hizmetler için ne ödeyeceğinizi çok açık bir şekilde belirtmeyi içerir. Bu, sözleşmede, satış fiyatının bir yüzdesi olarak genel bir komisyon için mi çalıştıkları yoksa belirli hizmetler için saatlik veya sabit bir ücret mi talep ettikleri açık ve şeffaf olmalıdır.
Sözleşmede belirtilmeyen herhangi bir masrafın acentenin komisyonundan karşılanacağını ve ödemeniz gereken ek bir ücret olmayacağını belirten bir ifade de bulunmalıdır.
Ayrıcalıklılık
Bir ev alıcısı olarak, isterseniz birden fazla acenteyle çalışma hakkınız saklıdır; münhasır bir sözleşme imzalamadığınız sürece. Münhasırlık maddelerinin avantajları vardır; süreç daha akıcıdır ve acente, aniden başka biriyle ev bulduğunuzu duyurmayacağınızı bildiği için daha odaklı ve özverili olabilir. Ancak bu, ihtiyaçlarınıza dayalı bilinçli bir seçim olmalıdır, bu nedenle imzalamadan önce farkında olmadığınız hiçbir münhasırlık dilinin olmadığından emin olun.
Yeni kurallar, tek yapmak istediğiniz bir evi görmek olsa bile bir Tur Anlaşması imzalamanızı da gerektirir. Bu, acenteyle yapılan resmi bir anlaşmadır ancak acenteyi ev bulması için işe almak yerine, yalnızca o mülkle sınırlıdır. A mülk. Bunu dikkatlice incelemeli ve bundan daha fazlasına karar vermediğinizden ve belirli bir ev için karar verdikten sonra sizi o emlakçıya bağlayan herhangi bir münhasırlık olmadığından emin olmalısınız.
Tahkim
Son olarak, herhangi bir sözleşmesel anlaşmada olduğu gibi, anlaşmazlıkların nasıl ele alınacağını belirleyen tüm maddelere dikkat edin. Bağlayıcı tahkim maddeleri, dava açmanızı önleyebilir ve hatta size bu konuda bir seçim hakkı tanımak yerine belirli bir tahkim hizmetini kullanmaya zorlayabilir. Tahkim mutlaka kötü bir karar değildir, ancak daha düşük maliyetlerin ve daha hızlı sonuçların, davanızın düşük kaliteli bir hakem tarafından karara bağlanma olasılığı ve karar aleyhinize çıkarsa genellikle sıfır başvuru hakkınızın olması gibi dezavantajların bir kısmına değdiğine karar vermediğiniz sürece bunu kabul etmeyin. Bu endişe elbette emlak dünyasına özgü değildir, ancak her zaman dikkat etmeye değer.
Yeni emlak kuralları hala çözülmeye çalışılıyor ve işler orada biraz çılgınca. Bu sözleşmeleri dikkatlice okuyun ve gördüklerinizi beğenmezseniz değişiklik konusunda ısrarcı olmaya hazır olun. Bir emlak kuralı değişmedi: Her şey pazarlığa açıktır.
Bir yanıt yazın