Zengin ebeveynlerin mirasçılara gayrimenkul verme hakkında ne bilmesi gereken

Bu makalenin bir versiyonu ilk olarak CNBC's Inside Wealth bülteninde, yüksek net değerli yatırımcı ve tüketici için haftalık bir rehber olan Robert Frank ile ortaya çıktı. Üye olmak Gelecek baskılarını almak için, doğrudan gelen kutunuza.

Büyük servet transferi, ailelerinde geçebilecek ve savaşabilecek eski nesillerin sahip olduğu 25 trilyon dolara kadar gayrimenkul ile büyük bir gayrimenkul transferine yol açıyor.

Cerulli Associates'e göre, 2048 yılına kadar 105 trilyon doların bebek patlamaları ve yaşlı nesiller tarafından aktarılması bekleniyor. Birincil ve tatil evleri ve yatırım mülkleri de dahil olmak üzere gayrimenkulün büyük bir bileşen olması bekleniyor. Federal Rezerv'e göre, Sessiz Generation ve Baby Boomers'ın gayrimenkulde yaklaşık 25 trilyon dolarlık gayrimenkul sahibi.

Yine de mülkle çatışma geliyor. Servet danışmanları, gayrimenkullerin teslim edilmesinin, vergiler ve bakım maliyetlerinden mülkiyet ve kullanım üzerindeki anlaşmazlıklara kadar aileler için hem finansal hem de duygusal tuzaklarla giderek daha fazla dolu olduğunu söylüyor. Basit çözüm sadece onu satmak ve gelirleri bölmektir.

“Bazı insanlar evi korumak istiyor ve diğer çocuklar yapmıyor,” dedi Bny Wealth'den Jere Doyle. “Size, pratik bir mesele olarak kavga olacağını söyleyebilirim. Anlaşmazlıklar olacak. Mükemmel bir duruma sahip olamayacaksınız.”

Ancak avukatlar ve servet planlamacıları, ailelerin vergileri, maliyetleri ve aile savaşlarını en aza indirmek için gayrimenkulü daha etkili bir şekilde geçmek için alabilecekleri önlemler olduğunu söylüyor. İster Park Bulvarı'ndaki bir daire, bağda bir plaj evi veya Montana'da bir çiftlik olsun, başarılı gayrimenkul miraslarının beş sır.

JP Morgan Özel Bankası'ndan Elisa Rizzo, tatil evlerinden geçmek en çok doludur. Müşterileri genellikle birincil konutlarını hayatın ilerleyen dönemlerinde küçültür, ancak aileler ikinci evlerine bağlı kalırlar.

JP Morgan'ın Aile Ofisi Danışmanlığı Başkanı Rizzo, “Bu tatil evi, genellikle çok hareketli ailelerimiz için merkezleme yeri haline geliyor.” Dedi. “Tatil evleri insanların gittiği yerdir ve Vermont'ta bir kayak evi ister Nantucket'te bir tatil evi olsun, birbirleriyle gerçekten özel anılar yaparlar.”

Doyle, ölmeden önce uzun süredir devam eden gayrimenkul hediye edilmesine karşı tavsiyelerde bulunur. Mirasçılarınız mülkü satmayı seçerse, ebeveynler orijinal olarak mülkü satın aldığından, mülkün takdirine sermaye kazancı vergisi ödemek zorundadırlar.

BNY Servet için Kıdemli Emlak Planlama Stratejisti Doyle, “Yaşamınız boyunca verirseniz, çocuklar maliyet temelini alır” dedi. Diyerek şöyle devam etti: “İnsanların akılda tutulması gereken şeylerden biri, üst düzey neslin muhtemelen mülk için çok fazla para ödememesidir.”

Vergi yükünü en aza indirmenin, nitelikli bir kişisel ikamet güvenini kullanmak gibi yollar vardır. Bununla birlikte, bekleyebiliyorsanız, Doyle'a göre, isteğinize veya ölümle güvene sahip bir mirasçılarınıza gayrimenkul bırakmak en iyisidir. Mirasçılar daha sonra mülkü satarsa, sadece evin miras aldıklarından beri ne kadar takdir ettiği konusunda sermaye kazancı vergisi ödemek zorundalar.

Avukatlar, mirasçıların mülke doğrudan sahip olmasını sağlamak yerine, evleri yerleştirmenizi öneririz Limited şirketinde ve LLC'ye ilgi duyan çocukların yararına güvenmek.

Bu yasal manevralar varlıkları çeşitli şekillerde korur. Örneğin, bir tatil evi kiralanır ve kiracı kayar ve düşerse, mirasçılar herhangi bir zarardan kişisel olarak sorumlu tutulmaz.

Doyle, “Diğer varlıklarınız, hisse senetleriniz, tahvilleriniz, herhangi bir alacaklının iddiasına tabi değildir.” Dedi.

Huntington Özel Bankası'ndaki zenginlik stratejisi direktörü Dan Griffith'e göre, mirasçıları kardeşlerinin yükümlülüklerinden de koruyor. Örneğin, bir mirasçı iflas başvurusunda bulunursa, LLC yapısı alacaklıların paylaşılan eve haciz koymasını engellediğini söyledi.

Griffith, mirasçıların isimlerini tapuya koymak yerine mülkün sahibi olan bir LLC'ye faiz vererek transfer vergilerinden tasarruf edebilirsiniz. Bu kesirli çıkarlar likit olmayan olduğundan, ebeveynler vergilendirilebilir değerde bir indirim talep edebilirler.

Ebeveynler, LLC için bir işletme sözleşmesi ile kurallar koyabilir. Müşteriler, Northern Trust'ın Laura Mandel'e göre, evin çocuklarının eşlerinin eline geçmediğinden emin olmak için belgeyi kullanabilirler.

“Tipik olarak aileler bu özellikleri kan çizgisi boyunca korumak istiyorlar.” Dedi.

Ebeveynler, LLC'nin aktarılmasından hayatta kalan veya eski eşlerine olan ilgisini kısıtlayabilir. Mandel, iyi çizilmiş bir güvenle, eşin mahkemede yarışması zor olacağını söyledi. Bu işletme anlaşmaları genellikle mirasçıların eşi satın almasına izin veren satın alma hükümlerini içerir.

Ebeveynler, belgeyi, mülkün nasıl kullanıldığını yönlendirmek için kullanabilir, örneğin Her çocuk kaç tane tatil hafta sonu alır, kim yeniden dekore etme hakkına sahiptir veya evin düğünler için kiralanıp kullanılamayacağı.

Bu sorunları adlandırılmadan bırakmak kardeşler arasında kavgalara neden olabilir. Mandel, sık sık kiraladıkları büyük bir çiftliğe sahip dört kardeş setini hatırladı. Çiftliğin bir “vrbo” gibi hissettiği şikayetlerinden sonra Mandel, kardeşlerin mülkün nasıl kullanılabileceği konusunda bir anlaşmaya varmasına yardımcı oldu.

Griffith, paranın aile kan davası için en yaygın tetikleyici olduğunu söyledi. Miras alınan bir ev, ebeveynler de bakım için ödeme yapmak için nakit ayırmadıkça hızlı bir şekilde finansal yük haline gelebilir.

“Kaçınılmaz olarak gerçekleşen şey, bir kişinin faturaları ödemesi ve daha sonra muazzam bir kızgınlık büyür, çünkü bu kişi kardeşlerinden veya kuzenlerinden para istemeli ve bazen bu insanlar ödemiyor” dedi. “Ya da 'Hey, tüm faturaları ödeyen benim. Nasıl olur da bunu geri kalanınızdan daha sık kullanamıyorum?'

Doyle, ebeveynlerin pazarlanabilir menkul kıymetler gibi likit varlıkları kullanmasını veya güveni vermek için bir hayat sigortası poliçesi kullanmasını önerir. Bu harcama, masrafları paylaşmayı göze alamasalar bile kardeşlerin evi tutmasını mümkün kılar.

“Pek çok durumda, bakım masraflarını ödeyebilecek bazı çocuklarınız olabilir ve diğerleri yapamaz, peki onlara nasıl eşit davranıyorsunuz?” dedi.

Bununla birlikte, işletme sözleşmesi, güven kuru olursa, giderleri bölmek için bir beklenmedik durum planı içermelidir. Bu özellikle sigortalanması pahalı veya erozyona duyarlı olan sahil evleri için önemlidir.

Mandel'e göre, ebeveynler genellikle çocuklarının evi tutmak isteyeceğini varsayarlar. Ancak, mirasçılar başlangıçta kabul etseler bile, zihinlerini daha sonra değiştirebilirler. Belki de kuzenleriyle bir evi paylaşmaktan veya ailede ölüm denklemini değiştirmekten bıktıklarını söyledi. Örneğin, Mandel, mülkün çalışma bilgisine sahip tek kardeşin beklenmedik bir şekilde vefat ettiği, yaşayan kardeşlerin çiftliği yönetme planını yükselttiği çiftlik sahibi bir aileyle çalıştı.

Mirasçıların bir kısmının veya tamamının para kazanmak isteme olasılığını planlamak önemlidir. Doyle, mirasçı bir not almak gibi likiditeye sahip olmasalar bile, Mirasların kardeşlerinin LLC ilgisini satın almalarına izin veren satın alma hükümleri oluşturmayı öneriyor. Güvendeki varlıklar, LLC'deki kardeşlerin çıkarlarını satın almak için de kullanılabilir.

“Herhangi bir plana dönüştürmeniz gereken şey, insanların koşullarının ve durumlarının kesinlikle değişebileceği ve kesinlikle değişeceği bir anlayıştır.” Dedi. “Belki çocukları, iş değişiklikleri ya da sağlık değişiklikleri olacak. İşler değişiyor.”

Griffith, ebeveynlerin uzlaşması zor olabilir, ancak mirasçıların ellerini tutma bir tatil evinin amacını yener.

“Torunlarınızın bu yerde herhangi bir bağı yoksa, burada kimse yaşamıyorsa, kimse burada büyümedi, kimse umursamıyor, o zaman yeri satıp satmadıklarını gerçekten umursuyor musunuz?” dedi. “Eğer gerçekten umursayan başka biri bundan zevk alıyorsa, bu kadar kötü bir şey mi?”