Warne ve Nelson'ı Anlamak: Vergi Mahkemesi Kontrolü, Pazarlanabilirliği ve Kademeli İndirimleri Nasıl Şekillendiriyor?

Erken emlak planlaması, işletme sahipleri ve ultra yüksek net servete sahip bireyler (bundan sonra UHNW olarak anılacaktır) için serveti verimli bir şekilde vergilendirmenin en iyi yollarından biridir. Vergi mahkemesi davaları, emlak avukatlarının seçtikleri değerleme uzmanının kullandığı yaklaşım konusunda kendilerini rahat hissetmelerinin ve emlak avukatları, mali danışmanlar ve UHNW'nin mülklerini hem uzun vadeli hedeflerini destekleyecek hem de vergi verimliliğini en üst düzeye çıkaracak şekilde düzgün bir şekilde yapılandırmalarının en iyi yollarından biridir.

Geçtiğimiz birkaç yılda, iki dönüm noktası niteliğindeki Vergi Mahkemesi davası, değerleme uzmanlarının indirimler ve sahiplik yapısı hakkındaki düşüncelerini etkilemiştir: (1) Warne / KomiserTC Notu 2021-17 (bundan sonra Warne); ve (2) Nelson / KomiserTC Notu 2020-81 (bundan sonra Nelson). Warne %100,0'dan az çoğunluk paylarıyla bağlantılı olarak kontrol eksikliği ve pazarlanabilirlik nedeniyle yapılan indirimleri ele alıyor ve hayır amaçlı transferlerde değerin nasıl ölçüldüğünü açıklıyor. Nelson Sahiplik payları birden fazla kuruluşta tutulduğunda kademeli indirimlerin uygun olup olmadığına değinir. Aşağıdaki bölümlerde davalara genel bir bakış, mahkemelerin kararları ve sonuçta değerleme uzmanları olarak bizlerin ve gayrimenkul avukatları ve mali danışmanlar olarak sizin bu kararları kendi alanlarımıza nasıl uygulamanız gerektiği hakkında genel bir bakış sunulmaktadır.

Warne / Komiser Genel Bakış

Warne bir mütevelli tarafından kontrol edilen gayrimenkul holding şirketlerini içeriyordu. LLC anlaşmaları, kontrol sahibi üye olarak mütevelli heyetine şirketler üzerinde geniş faaliyet ve tasfiye hakları veriyordu. Bu dava iki transfer kategorisini kapsamaktadır: aile yararına bireylere veya vakıflara yapılan transferler ve hayır kurumlarına yapılan transferler.

Warne – Çoğunluk Paylarına ilişkin DLOC ve DLOM

Bu durumda, hem IRS uzmanları hem de vergi mükellefi, kontrol eksikliği (DLOC) ve pazarlanabilirlik (DLOM) indirimlerinin çoğunluk payları için bile geçerli olduğu konusunda hemfikirdi. Bu, müşterilere uzun vadeli hedeflerini nasıl en üst düzeye çıkaracakları konusunda yapılandırma ve tavsiyelerde bulunma konusunda bir varlık danışmanı olarak planlama hususlarını yaratır.

DLOC

Mahkeme, IRS'nin kapalı uçlu fonları (“CEF'ler”) kullanması yerine, %50,0-90,0 sahiplik blokları ile %90,0-100,0 sahiplik blokları arasındaki indirimlerdeki artımlı farkı belirlemeye yönelik vergi mükellefinin yöntemini benimsedi. Vergi mükellefinin değerleme uzmanı bunu %50,1 ila %89,9 için ödenen primlerle %90,0 ila %100,0 kontrol hisseleri için ödenen primleri karşılaştırarak hesapladı. Bu DLOC'yi yansıtmak için kullanıldı. Mahkemenin asıl sorununun CEF'lerin kullanılması değil, CEF'lerle eşleşmeyen keyfi indirimler uygulanması olduğunu belirtmekte fayda var.

DLOM

Pazarlanabilirliği değerlendirirken mahkeme, vergi mükellefinin kısıtlı hisse senedi çalışmalarını kullanmasını benimsemiş ve özellikle kısıtlı hisse senedi işlemlerini, çalışmalar kapsamında belirlenen ilgi konusuyla karşılaştırmıştır. Ancak mahkeme, faizin çoğunluğunu yansıtacak şekilde vergi mükellefinin aralığının alt sınırında indirim uyguladı. Bu, değerleme uzmanının, çalışmaların ima ettiği indirimi şirketin özelliklerine bağlayabilmesi durumunda sınırlı hisse senedi çalışmalarının faydalı olacağı yönündeki önceki mahkeme görüşleri ile tutarlıdır; ancak medyan veya ortalama gibi genel indirimler, şirketin medyan veya ortalamayı yansıttığını desteklemeden genellikle daha az olumlu görülür. Mahkeme vergi mükellefinin metodolojisini benimsemiş olsa da, bunu vergi mükellefinin seçimlerinin bütünüyle onaylanmasından ziyade, IRS uzmanının vardığı sonuçların desteklenmemesi nedeniyle yaptığı anlaşılmaktadır.

Ayrıca, hem IRS hem de vergi mükellefi, belirli düzeydeki indirimlerin birçok menfaat için uygun olduğu konusunda hemfikirdi. Mahkeme açısından tartışmalı bir konuydu ancak şüphelerini dile getirdi ve bu konuda kesin bir karara varamadı. Mahkemenin şüpheciliğine rağmen bir emsal mevcut ancak gelecek davalarda bu durum olumsuz sonuçlanabilir. Bir başka uyarı olarak, IRS çoğunluk hissesi üzerinde indirim uygulanmasına güçlü bir şekilde karşı çıkmamıştır çünkü hayır kurumlarına bağışlanan hisselerin çoğunluğuna zaten DLOC ve DLOM uygulamıştır. Bu nedenle IRS'nin çoğunluk hisselerinde indirime izin verilmesinde menfaati vardı.

Warne – Hayır Kurumunun Aldığına Değer Vermek

İkinci temel konu Warne Vergi mükellefinin %100 hisseye sahip olduğu durumlarda kısmi sahiplik hisselerinin değerini içermektedir. Mahkeme, değerlemenin bağışçının ne aldığına değil, alıcının ne aldığına odaklandığını yeniden doğruladı. Örneğin, bir mülk 100 $ değerindeki bir şirketin %100,0'ine sahipse ve on ayrı %10,0 hisse bağışlıyorsa, her %10,0 hisse azınlık hissesi olarak değerlenir. %20,0'lık bir indirim varsayıldığında, her %10,0'lık faizin değeri 8 ABD Doları (10 ABD Doları eksi %20,0) olacak ve toplam hayırseverlik kesintisi 80 ABD Doları olacaktır. Ancak emlak vergisi değeri hala 100$'lık orijinal %100,0 kontrol değerine dayanmaktadır. Bu, vergi mükellefinin şirketin tamamını vermesine rağmen 20 doların emlak vergisine tabi kalmasına neden oluyor. Bu, devredilen payların hem biçimine hem de işlevine dikkat etmeyi gerekli kılmakta ve kontrol gücü olmayan payların nesiller arası bağışlanması yönündeki yaygın tercihin aksine, kontrol gücü olan payların hayır kurumlarına bağışlanması yönünde bir tercih yaratmaktadır.

Sonuçta, Warne DLOC'lerin ve DLOM'ların belirli durumlarda çoğunluk hisselerine uygulanabileceğini öne sürüyor. Değerleme uzmanları bunları savunmaya hazırlıklı olmalı ve körü körüne kabul edileceklerini varsaymamalıdır. Warne, indirimlerin uygulanmasında tutarlılığın sağlanması konusunda ilginç ve öğretici bir hikaye. İndirimler eşit ve tutarlı bir şekilde uygulanmadığında, bu durum IRS'nin indirimlerin ne olması gerektiği konusunda kendi fikrini belirtmesine fırsat yaratır ki bu da genellikle vergi mükellefinin çıkarlarına aykırıdır. Bu, diğer menfaatlere uygulanandan daha fazla pazarlanabilirlik eksikliği nedeniyle önemli bir indirim içeren hayır amaçlı bağışlara uygulanan indirimlerle gösterilmiştir.

Bir emlak avukatı olarak hayır amaçlı bağışlara ilişkin bu açıklama, bağışların mülke aşırı zarar vermeyecek şekilde vergi açısından verimli bir şekilde yapıldığından emin olmak için mali müşavir ve UHNW ile iletişim kurmayı gerektirir. Benzer şekilde, bir mali danışman olarak bu, UHNW ile ek iletişimin yanı sıra UHNW'nin emlak planlama isteklerinin amacını etkili bir şekilde yerine getirmek için ek stratejiler oluşturmayı gerektirir.

Nelson / Komiser Genel Bakış

Nelson bir holding şirketinin (“Holdco”) hisselerine sahip olan bir kuruluştaki ve Holdco'nun sahip olduğu bağlı ortaklıklardaki hisselerin transferini içeriyordu. Asıl mesele Nelson Sahiplik katmanlı varlıklar aracılığıyla tutulduğunda DLOC'lerin ve DLOM'ların birden fazla düzeyde uygulanmasının gerekip gerekmediğiydi. Başka bir deyişle, vergi mükellefi bağlı kuruluş düzeyinde indirim alıp daha sonra holding şirketi veya üst kuruluş düzeyinde ek indirimler uygulayabilir mi?

Nelson – Kademeli İndirimlerin Geçerliliği

Genel olarak IRS, çok katmanlı indirimlerin doğası gereği yanlış olduğunu iddia etmedi. Bunun yerine IRS, indirimlerin büyüklüğüne ve bunların kontrollü olarak mı yoksa kontrolsüz olarak mı geliştirildiğine ve temel desteğe itiraz etti. Mahkeme, IRS'nin uygun karşılaştırılabilir verilerin seçimine ilişkin argümanını destekledi; Holdco için bir emsal grup belirlerken bunun, temeldeki yatırımlardan ziyade şirketin bir holding şirketi olarak doğasını yansıtması gerektiğini şiddetle belirtti. Ancak mahkeme, yapıyı tek bir düzeye indirgemek yerine, her bir varlık katmanının kendi özelliklerine ve sermaye yapısına göre değerlendirilmesi gerektiğine karar verdi.

Bunun anlamı, her bir işletmenin indirimlerinin daha önce uygulanan indirimlerle ilişkili olmadığıdır. Bu, IRS'nin zımnen kabul ettiği kademeli bir yapı boyunca indirimlere izin veriyor ve mahkeme, indirimlerin varlığının uygunluğunu onayladı. Çıkarılan sonuç, her yatırım düzeyinde kademeli indirimlerin geçerliliğinin, özellikle daha karmaşık mülkiyet yapıları için bir dereceye kadar artan vergi verimliliği sağlamasıdır. Emlak planlamacıları ve değerleme uzmanları da bunun farkında olmalıdır çünkü bu, artan karmaşıklıkla başa çıkabilen ve bu karmaşıklığın değerini müvekkillerine aktarabilen emlak avukatları için artan bir katma değer yaratır.

Çözüm

Warne çoğunluk çıkarlarının bile kontrol konusunda pratik kısıtlamalarla karşı karşıya kalabileceğini ve bu nedenle hem DLOM hem de DLOC'nin uygun destekle haklı gösterilebilir olduğunu göstermektedir.

Ayrıca hayır kurumlarına yapılan transferlerin değeri, bağışçının verdiği değere göre değil, alıcının aldığına göre değerlendirilir. Bu nedenle, çoğunluk payını azınlık paylarına bölmek, gelir vergisi avantajını azaltır ve gereksiz emlak vergisine maruz kalma yaratır.

Nelson kademeli indirimlere izin verildiğini doğrular, ancak bunu yalnızca her varlık katmanı kendi özelliklerine göre analiz edildiğinde yapar. IRS'nin kademeli indirim kavramına karşı çıkmaması dikkat çekicidir. Bunun yerine anlaşmazlık metodolojiye, karşılaştırılabilir seçime ve indirimlerin doğru kontrol seviyesini yansıtıp yansıtmadığına odaklandı. Mahkeme, bir holding şirketinin sahip olduğu faaliyet gösteren işletmelerle değil, diğer holding şirketleriyle karşılaştırılması gerektiğini vurguladı; bu da indirimlerin hangi kuruluşlara uygulanacağı konusunda ilave netlik sağlıyor (bu durumda azınlık mülkiyetine sahip kuruluşlardır). Bu durum, karmaşık sahiplik yapılarının, her katmanın uygun şekilde desteklenmesi durumunda hâlâ geçerli indirimler oluşturabileceğini güçlendiriyor. Bu, güven ve emlak planlaması için fırsatlar sağlar.

Bu vakalar hep birlikte net bir mesaj gönderiyor. İndirimler otomatik değildir. Bunlar güçlü veriler, uygun karşılaştırılabilir şirketler ve tutarlı metodoloji yoluyla kazanılmalıdır. Aynı zamanda sahiplik yapısı ve transfer tasarımı vergi sonuçlarını önemli ölçüde etkileyebilir. Hem değerlemeyi hem de planlamayı anlayan firmalar, doğru sonuçlar verme ve gereksiz anlaşmazlıkları önleme konusunda daha iyi bir konuma sahiptir.

Withum'un değerleme ve danışmanlık ekipleri, stratejik sonuçları en üst düzeye çıkarırken IRS incelemesine dayanacak yapıları tasarlamak ve desteklemek için avukatlar, vergi danışmanları ve aile ofisleriyle birlikte çalışır. Bu vakaların gösterdiği gibi, savunulabilir ve etkili sonuçlara ulaşmak için teknik hassasiyet ve dikkatli planlama şarttır.

Yazarlar: Ross Slutsky, ABD | rslutsky@Finans ve Anthony Venette, ABV, CPA | avenette@Finans

Warne ve Nelson'ı Anlamak: Vergi Mahkemesi Kontrolü, Pazarlanabilirliği ve Kademeli İndirimleri Nasıl Şekillendiriyor yazısı ilk olarak Withum'da yayınlandı.