Tokyo'nun ana alanlarındaki mülk fiyat artışı, yabancı mülkiyeti engelleme çağrılarını ortaya çıkarır

Tokyo'nun Shibuya bölgesinde, yükselen gökdelenler ve lüks kat mülkiyetleri Japonya'nın kentsel gayrimenkul çılgınlığını sembolize ediyor – son yıllarda fiyatlar artıyor.

Gayrimenkul Ekonomik Araştırma Enstitüsü'nün bu yılın başlarında raporuna göre, 2024 yılında, Tokyo'nun kalbindeki 23 belediyede ortalama yeni kınamak fiyatı 111.81 milyon yen (yaklaşık 760.000 $) vurdu. Ortalama fiyat – piyasanın daha iyi bir göstergesi – bir önceki yıla göre% 9 artışla 89.4 milyon yen idi.

Ortalama olarak, Tokyo'nun 23 koğuşundaki kınamak fiyatları 2021'den 2025'e kadar yaklaşık% 64 arttı ve Büyük Tokyo bölgesindeki% 26 artışı geride bıraktı.

Bu arada, Japonya'nın gelir seviyeleri, daha zayıf asgari ücret ve en geniş cinsiyet ödemeleri boşluklarından biri olan gelişmiş akranlarının birçoğuna kıyasla düşük kalıyor ve bu da karşılanabilirliği bir endişe haline getiriyor. 2024'te Japonya, Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü'nün 34 üyesinden 25'ini sıraladı ve satın alma gücü paritesi – düzeltilmiş, ortalama yıllık ücret bazında 49.446 $ 'a göre sıralandı.

Tokyo'nun ana bölgelerindeki emlak fiyatları yükseldi, kısmen inşaat ve işgücü maliyetleri artan ve zayıf bir yen ve nispeten düşük değerler olarak denizaşırı yatırımcıları çizdi.

Kentsel mülk patlaması, son üst ev seçimlerinde yer alan yabancı sermaye kısıtlamaları hakkında tartışmalarla siyasi dikkat çekti. Avustralya, Kanada ve Singapur gibi ülkelerin aksine, Japonya'nın yabancı mülk sahipliği konusunda neredeyse hiçbir kısıtlaması yoktur.

Yerel medyaya göre, Temmuz seçimlerinde sağlam kazançlar sağlayan Demokrat Partinin veya DPFP'nin sonbaharda olağanüstü diyet oturumuna kadar yabancı gayrimenkul alımlarını engelleyen bir tasarıyı masaya koyması bekleniyor. DPFP lideri Yuichiro Tamaki, kentsel alanlardaki konut fiyatlarının kısmen konut dışı, spekülatif amaçlar için mülk satın alan denizaşırı yatırımcılar nedeniyle yükseldiğini ve bu alımları engellemek için bir “boşluk vergisi” fikrini artırdığını savundu.

Bu arada, “Japonya'nın ilk” göçmenlik karşıtı platformunda kampanya yürüten sağcı bir popülist parti olan Sanseitō, yabancı arazi edinimini engellemek için kendi teklifini hazırlıyor, ancak henüz sunum için bir zaman çizelgesi belirtmedi.

Diyetin her iki evinde de çoğunluktan yoksun iktidar koalisyonu, muhalefet partilerinin pozisyonları yasama sonuçlarını şekillendirmede giderek daha kritik hale geldi.

Siyasi risk danışmanlığı firması Japonya öngörü kurucusu Tobias Harris, yabancı mülk sahipliğini Japonya'nın yabancı nüfusu hakkındaki daha geniş tartışmalardan ayırmanın zor olduğunu söyledi. Sanseitō'in platformunun merkezi olmasa da, sorunun göze çarptığını söyledi çünkü diğer sorunlara karşı eylem için daha net bir yasal yol sunuyor.

Diyerek şöyle devam etti: “Partinin konuyla ilgili söylemi, hem ulusal güvenliği hem de ekonomik güvenliği vurguladı, mülk satın alan bazı yabancıların tehlikelerini ve ayrıca evleri karşılayamazlarsa Japon yaşam kalitesi üzerindeki etkisini vurguladı.”

Japonya'nın alıcı milliyeti hakkında resmi istatistikler yayınlamadığı için, yabancı satın almanın kesin ölçeğini tespit etmek zordur, ancak Mart 2025'te yayınlanan Mitsubishi UFJ Trust & Banking Corp tarafından yapılan altı aylık bir anket, Tokyo'nun Chiyoda, Shibuya ve Minato Wards'da yeni dairelerin% 20 ila% 40'ının tipik olarak yabancı alıcılara satıldığını buldu.

Japon düşünce kuruluşu NLI Araştırma Enstitüsü kıdemli araştırmacısı Makoto Sakuma, “Yabancılar satın alımlardan biri bir faktördür, ancak yerli yatırımcılar ve sakinler de satın alıyor.” Dedi.

Sakuma, Japonya Bankası'nın geçen yılın Mart ayından bu yana faiz oranlarını artırmasına rağmen, gerçek anlamda düşük kaldıklarını ve piyasada hala büyük bir likiditenin şehir mülkiyetine aktığını belirtti.

Harris, herhangi bir yasama değişikliğine bakış açısının Japonya'nın siyasi manzarasına bağlı olduğunu söyledi. Yeni bir başbakan veya değişen koalisyon dinamikleri, muhalefet partilerinin gündemde yabancı mülkiyet gibi konuları nasıl koyduğunu yeniden şekillendirebilir.

Waseda Üniversitesi'nde Japon muhalefet siyasetine odaklanan bir doktora adayı olan Romeo Marcantuoni, ilerleyen konunun göze çarpmasının kaybolma olasılığının düşük olduğunu ve Sanseito'nun geçen yıl üç alt ev koltuğu kazanmasından bu yana yabancılar ve yabancı sermaye üzerindeki söylemini artırdığını belirtti.

Yine de, vergi indirimleri, nakit çalışma kağıtları ve benzin vergisi gibi daha acil önceliklerin yakın vadede tartışmalara hakim olacağı için yasama yolunun belirsiz olduğunu belirtti.

Tokyo'nun nüfusu artmaya devam ederken, Japonya'nın genel nüfusu 2008'den beri azalıyor ve kentsel ve kırsal alanlar arasında talebde keskin bir boşluk yaratıyor.

Ve büyük şehirlerde bir mülk patlaması olsa da, ülkenin 2023 itibariyle Akiya olarak bilinen yaklaşık 9 milyon terk edilmiş ev vardı, esas olarak kırsal bölgelerde.

Akiya ucuz bir şekilde satın alınabilse de, birçok yerli alıcının ihtiyaçlarına uymuyorlar. Birçoğu terkedilmiş, iş ve hizmetlerden uzakta veya mülkün durumuna ve konumuna bağlı olarak 20.000 ila 300.000 $ 'a mal olan yenileme gerektiriyor. İkinci el evler çevresinde kültürel damgalama ve yeniden canlandırma için sınırlı devlet desteği çekiciliğini daha da sınırlamaktadır.

Yurtdışı alıcıların kırsal Japonya'da boş evler bulmasına ve canlandırmasına yardımcı olan bir gayrimenkul platformu olan Akiya & Inaka'nın kurucu ortağı Parker Allen, “Kırsal bölgeye baktığınızda, durgunluk ile ilgili büyük bir sorunumuz var, fiyatlar yükselmiyor ve evler satmıyor” dedi.

Akiya çoğu Japon için çok az çekiciliğe sahip, ancak daha düşük fiyatlar, geleneksel mimari ve eski bir evi restore etme romantizmini arayan yabancı alıcıların dikkatini çekiyorlar. Allen, yabancı mülk sahipliği üzerindeki olası kısıtlamaların yalnızca yerli halkla rekabetin en şiddetli olduğu metropol pazarlarına yönelik olması gerektiği konusunda uyarıyor.

“En mantıklı yol şehirlere odaklanmaktır” dedi. “Eğer yabancı satın alma hızlanıyorsa, bazı insanları piyasadan fiyatlandırabilir – ama burada sadece Japonya'nın beşinci caddeleri hakkında konuşuyoruz.”