Tuğla her zaman İspanyolların favori yatırımı olmuştur. Diğer Avrupa ülkelerinde tasarruflar farklı finansal ürünler arasında dağıtılırken, burada konut zenginliği korumanın en gözde aracı olmaya devam ediyor. Ancak İspanya'nın hangi yerlerinde en çok var? … Bugün yatırım yapmak mantıklı mı? Bunu yapmanın en iyi yolu nedir? Kendi paranızla mı yoksa ödünç aldığınız parayla mı yatırım yapmak daha iyidir?
Gayrimenkul yatırımcısı ve dağıtıcısı tüm bu konuları konuştu Jaime Gil, PropHero'nun İspanya'daki CEO'su ve'Jaime Gil Invest' podcast'inin yaratıcısı. Son ayların en dikkat çeken videolarından birinde, 2025'te yatırım yapılacak en iyi alanların nasıl seçileceğini analiz ediyor ve durumu önceki yıllarla karşılaştırıyor.
Piyasanın fotoğrafı net, fiyatlar hala yüksek ve stok sıkıntısı Bu giderek daha da belirginleşiyor. “Bazı mülklerin satıldığı fiyata ve bunların piyasada ne kadar kısa süre dayandığına hayret ediyorum” diye açıklıyor. Zeminler portallarda zar zor görünüyor ve göründüklerinde uçup gidiyorlar. Aynı zamanda, hem yatırımcıların hem de nihai alıcıların yeni sakinler almaya devam eden bir ülkede konut araması nedeniyle talep artıyor. Sorun şu ki herkes aynı yerde yaşamak istiyor.
İyi getiriler çevreye doğru ilerliyor
Bu yoğunlaşma ana başkentlerde ve stresli bölgelerde satın alma ve kiralama fiyatlarının artmaya devam etmesine neden oluyor. Ve mevcut değerlerle cazip getirili yatırımlar bulmak zor. Yıllar boyunca odak noktasının ucuz satın almak, giderek daha pahalı kiralamak ve ilginç bir aylık getiri elde etmek olduğunu garanti ediyor. Ama bu döngü bitti. Eskiden 60.000 ya da 70.000 avroya mal olan tutar şu anda birçok şehrin eteklerinde 130.000 ya da 140.000 avro civarında. Net %6'ya ulaşmak zaten karmaşık.
Bu nedenle birçok yatırımcı daha uzak belediyelere taşınıyor. Bulaşma bölgeleri fiyatların düşük kaldığı ve kağıt üzerinde kârlılığın yüksek olduğu yer. Elbette Gil her şeyin yolunda gitmediği konusunda uyarıyor. Örneğin ildeki işsizliğin en yüksek olduğu nüfusa veya sakinlerini kaybeden kasabalara gitmek kötü bir fikir. Amaç, sanayi, lojistik, iletişim, üniversiteler gibi nüfusun kalması için gerçek bir neden bulmak olmalıdır… piyasa döngüyü değiştirse bile talebi sürdüren bazı temel nedenler.
Uzman, “Piyasa bugün lehte esiyor ama dönecek” diye anımsıyor ve bu gerçekleştiğinde, bölgenin kendi gücü olmadığı sürece ilk düzeltme yapacak olanın en uzaktaki ülke olacağının garantisini veriyor. Ona göre, anlamlı bir lokasyonun önemi, yalnızca evin yıllık geliri açısından değil, aynı zamanda mucizevi getirilerin gerçek mimarı olan yeniden değerleme potansiyeli açısından da burada ortaya çıkıyor. Örneğin Madrid, 2024 ile 2025 yılları arasında yıllık ortalama %23'lük bir orana sahipken, diğer büyük şehirler %18 veya %20'yi aştı.
Gil, iyi yerler aramanın yanı sıra konut çözümleri gibi başka bir yatırım yoluna da dikkat çekiyor. Flexliving, coliving, üçüncül konutlar, orta konaklamalara dönüştürülmüş oteller… Amerika Birleşik Devletleri'nde, Madrid'de veya Barselona'da hâlihazırda çalışan ve Valensiya, Sevilla veya Malaga gibi diğer İspanyol şehirlerinde uygulanmaya başlanan formatlar. Peki iyi bir yer neresidir?
2025'te Potansiyel Olan Alanlar
Gil, bu kriterleri temel alarak 2025'te potansiyeli olan birçok alandan söz ediyor. Şunlar öne çıkıyor: endüstriyel koridorlar Castellón ve Puerto de Sagunto arasında, Benavites, Almenara ve La Vall d'Uixó'daki yeni sanayi bölgeleriyle birlikte. Ayrıca Elche-Alicante-Murcia ekseni, fiyatların arttığı ancak ara kasabaların fırsatlar sunmaya devam ettiği bir “sihirli üçgen”. Murcia'nın başkenti ile Alicante arasındaki Torrevieja veya belediyeler (Albatera, Algorfa ve diğerleri) gibi alanlar, artan talebin ve hala korunan değerlerin birleşimi nedeniyle radarlarına giriyor.
Kendisi, Alicante'nin iç kesimlerindeki bazı kasabaların da anlamlı olabileceğini, ancak bunların daha ayrıntılı bir analiz gerektirebileceğini belirtiyor. Alcoy veya Onteniente gibi belediyeler istikrarlı bir nüfus akışı sağlayan üniversitelere sahiptir; bu, yatırımın düşüş döngülerinde kalıcı olmasını garanti altına almak için gerekli bir şeydir.
Kaldıraç, iyi bir yeniden değerlemenin temel direği
Stratejinizin diğer büyük dayanağı kaldıraçtır. Gil'e göre varlıkların yeniden değerlenmesine odaklanmak istiyorsak akıllıca borçlanma çok önemli. «100.000 Euro'nuz varsa ve 300.000 Euro'ya bir ev satın alırsanız, daha önce bahsettiğimiz aşırı yeniden değerlemeler %20'ye yakın olur. onları 300.000'le alırsınız, hak kazanır.
Ayrıca kaldıracın ipotek ile sınırlı olmadığını, geliştiriciler ve yeni inşaatlarla da sağlanabileceğini belirtiyor. Bunu şu şekilde örnekliyor: Genişleyen bir bölgede bugün promosyonlu bir ev için 20.000 veya 30.000 Euro rezerve etmek, yalnızca katkıda bulunulan sermayenin yanı sıra, teslim edildiğinde mülkün toplam değerinin %20 oranında yeniden değerlenmesine dönüşebilir. “Stratejik düzeyde çok güçlü” diye özetliyor.
Ve tüm bunların karşısında, İspanyol yatırımcının klasik korkularından (meslekler, temerrütler, değişen mevzuat) neredeyse hiç bahsetmiyor çünkü ona göre bunlar gürültü. Uzman için önemli olan, mevcut verileri kullanmak, şehrin kendisine ataletle yatırım yapmayı bırakmak ve ekonomik mantıkla lokasyonlara odaklanmaktır. Veya bunu başaramazsanız, talebin garanti edildiği “en üst bölgelerde” konut çözümleri geliştiren şirketlere güvenin.
Bir yanıt yazın