“Piyasada mevcut değişikliklere ilişkin iyimser ama zorlayıcı bir görüş var”

İş adamı ve geliştirici Eduardo Costantini, emlak piyasasının durumunu analiz ederken “şu anda meydana gelen tüm değişiklikler karşısında iyimser ama zorlayıcı bir bakış açısının mevcut olduğunu” garanti ediyor.

Piyasaya ilişkin kapsamlı bir analizde, “yıllık tapu sayısının 50 bine ulaştığını ve her ne kadar bir iyileşmenin başlangıcı, Bunun 2018-2024 döneminde kaydedilmemiş bir rekor rakam olduğunu da hesaba katmak lazım.”

Ayrıca şunları ekliyor: “Faaliyet seviyesinde gözlenen düşüşe rağmen, piyasanın kuralsızlaştırılması gibi iyi haberler ve ayrıca mülk satışlarını kolaylaştıran ve aynı zamanda kiralık mülk arzını da ekleyen yeni kira kanunu.”

Costantini vurgulanması gereken diğer hususları sıralıyor. “20 milyar ABD dolarının kara para aklama sonucu yarattığı ve yaratacağı etkiyi hesaba katmak önemli. Bu da şüphesiz emlak piyasasına olumlu bir etki getiriyor” diye belirtiyor.

Aynı zamanda “ipotek kredilerinin yeni yeni ortaya çıkmaya başladığını, şu an için az da olsa, bu durumda önemli olan büyümelerinin olduğunu” belirtiyor.

– Konut kredilerinin ortaya çıkmasıyla oluşan beklenti gerçeğe yansıyor mu?

– Piyasa bir geçiş döneminden geçiyor ve yavaş yavaş tüm değişkenlere uyum sağlanacak. Piyasa normalleşme eğiliminde olacak ve kredi faiz oranları düşme eğiliminde olacaktır. Üstelik bu düşüşe sağlıklı rekabet neden olacak.

-Resesyonun düzeyi bu geçiş dönemini nasıl etkiliyor?

-Hiç şüphesiz durgunluk da bir diğer değişken. Artık ekonomi bu iyileşiyor maaşların ve gelirlerin satın alma gücü ise kademeli de olsa artıyor. Eğer bu devam ederse ve orta vadede konsolidasyona uğrarsa piyasa için çok önemli bir faktör olacaktır.

-İnşaat maliyetindeki dolar artışı değişkeni piyasada nasıl bir yer tutuyor?

-O inşaat maliyetinde dolar artışı Bu çok yüksek. Kasım 2023 dönemi ile Kasım 2024 dönemi karşılaştırıldığında yaklaşık %60 oranında bir artış kaydedildi.

Tasarrufların dolar cinsinden yapıldığı ve maliyetlerde de benzer bir artışın görüldüğü dolarize bir ekonomide geliştiriciler, Her ne kadar iyimser olsak da maliyetlerdeki bu artışı projelere yansıtmak zorunda kalacağızBu da şüphesiz satış fiyatında artışa dönüşecek. Bu artış projenin türüne bağlı olacaktır. Malzeme kalitesinden dolayı maliyeti daha yüksek olan en lüks olanlarda ise artış mutlaka daha fazla olacaktır. Bu değişiklikler de birkaç ay sürecek ve mutlaka arz ve talebin yeniden düzenlenmesiyle gerçekleşecek.

-Yeni projeler eski projelerle nasıl rekabet edecek?

-O İkinci el fiyatları da artacak. Örneğin, yeni bir daire almak için dairesini satmaya karar veren bir ailenin elinde yeterli para olmayacağı için satmamaya karar verecektir. Bu durum, halihazırda gözlemlenen ikinci el araç fiyatlarında artışa neden olacak. Her durumda, piyasada farklı güçlerin iş başında olduğunu vurgulamak önemlidir. Şunu da vurgulamak önemlidir Hükümet, işlem akışını kolaylaştırmak için mümkün olan her şeyi yapıyor. Mesela biletlerin ipotek altına alınmasına (bölünebilir ipotek) olanak tanıyan bir karar var, bu da ipotek kredisi ile kuyudan satış yapılmasını kolaylaştırıyor.

Costantini, “tüm bu önlemlerin iyimser bir görünüm sunduğunu” vurguladı. Ancak hemen şunu açıklıyor: “Geliştiricinin buna uyması gerekiyor dikkatli olmak, sahip olmak ödeme gücü, Ürünlerinizi nasıl sattığınızı iyi analiz edin.”

“Birçok müteahhit – diye devam ediyor – dolar cinsinden satış yaptı ve bugün inşaat maliyetlerindeki artış nedeniyle kendilerini cebinden çıkmış halde buluyorlar. Sabit ücretle dolar üzerinden satış yaptılar ve bu fark hem projeye doğrudan zarar veriyor hem de ekonomik kayıplara dönüşüyor.”

Bu bağlamda genel olarak ekonominin teşhisi önemlidir. “Şunu dikkate almalıyız tüm değişkenlerin davranışı, Projelerin ayarlama sırasında ayakkabı çekeceği ve fiyatın inşaat endeksine göre değiştiği” uyarısında bulunuyor geliştirici.

-Ürünlere gelince, teklifte hangileri öne çıkıyor?

-Her zamanki gibi projenin kalitesi çok önemli. Konumu anahtardır. Üstelik şehir genişliyor ve insanların onu daha çekici bulduğu yeni alanlar ortaya çıkıyor. Ama tekrar ediyorum, projenin bir bütün olarak kalitesi çok önemli.

-Talep bu projelere olan ilgiyi karşılıyor mu?

–biz değiliz bir kişinin huzurunda coşkulu pazar. Gayrimenkul piyasası, örneğin hisse senetlerinin veya tahvillerin değerindeki muazzam artışa eşlik etmedi. O Bu arada finansal piyasa da ses getiren bir yükseliş yaşadı Bu da emlak piyasasına olumlu yansıyor. Her durumda, bu hala önemli bir faktör ve bu piyasalara yatırım yapan ve örneğin bunu daha güvenli, daha az değişken bir yatırım olarak gördükleri için bir mülk satın almak için bazı hisse veya tahvillerden kurtulan insanlar var.

-Alıcı profilinde yatırımcı mı, nihai tüketici mi yoksa her iki kesimin karışımı mı hakim?

– Yeni proje pazarında daha yüksek bir yüzde var yatırımcılar. Geliştiricilerin de ilgisini görüyoruz. Hem Nordelta'da hem de Puertos'ta bu yıl makrolot dediğimiz, geliştiricilerin yatırımcı olduğu ve farklı projeler yürütmekle ilgilendiği çok iyi arazi satışları yaşadık. İleriye bakıyorlar ve Arjantin'i istikrarlı görüyorlar, etkisini analiz ediyorlar. Mortgage kredilerinin ortaya çıkışı ve Arjantin varlıklarının dolar cinsinden değerlemesini gözlemlemek. Bu önlemler hisse senedi ve tahvillerde hızla hayata geçerken, gayrimenkulde henüz kayıtlara geçmedi.

Costantini aynı zamanda mevcut ekonomik duruma da değiniyor. “O programın iyi bir şekilde sabitlenmiş olması, Sürdürülebilirliği var çünkü hepimizin bildiği gibi mali dengeye dayanıyor. Devletin, bu durumda hükümetin, kamu sektörünü gerçekten daha verimli hale getirebilmesi, boyutunu küçültebilmesi ve sonuçta elbette orta ve uzun vadede vergileri azaltabilmesi çok önemli.”

Ayrıca şunları ekliyor: “Arjantin ekonomisinin hiç şüphesiz Gayri safi hasıladaki kamu harcamalarının etkisini azaltmakEn az 10 puan, bu da 2012'den bu yana eklenen bir rakam. Bu yıllarda kamu harcamaları neredeyse çok arttı ve çok yüksek bir vergi yapısı var.”

“Ekonomiyi de açmalıyız” Arjantin'in yapacak çok işi var ve bu yön değişikliğinin pek çok olumlu yönü varama aynı zamanda yapılması gereken tüm çabalar, rekabet gücünü kaybeden sektörlerin olması gibi olumsuz etkileri de var. İnşaat maliyetlerinin arttığını gördüğümüz gibi, yiyecek ve hizmetler de artıyor. Arjantin'in bu maliyetleri düşürmesi ve daha rekabetçi olması gerekir” diye bitiriyor işadamı. «

Eduardo Francisco Costantini (Buenos Aires, 1946) birden fazlasına sahiptir Finans piyasasında ve yenilikçi ve büyük ölçekli gayrimenkul projelerinin geliştirilmesinde 40 yıllık deneyim. Consultatio Gayrimenkul ve Consultatio Asset Management'ın kurucusu ve ana hissedarı olup, 2024 yılında TPCG Valores'in hisselerini satın almıştır. İktisat diploması (UCA, Arjantin) ve Kantitatif İktisat alanında yüksek lisans derecesi (East Anglia Üniversitesi, İngiltere) bulunmaktadır ve faaliyetlerini Arjantin, Uruguay ve Amerika Birleşik Devletleri'nde yürütmektedir.

O, yaratıcısıdır Nordelta; Limanlar Escobar'da; ve kompleksler Okyanusya Key Biscayne ve Bal Harbor'da. Arjantin'de tamamlanan son konut binası Oceana Puerto Maderove gelişiyor Oceana Nordelta ve Huergo 475 (CABA).

Eduardo Costantini'nin geliştiricisi Consultatio'nun bünyesinde birçok proje bulunuyor. Oceana Puerto Madero'yu bitirdikten sonra gelişimine devam ediyor. Oceana Nordeltayakında Tigre'de olacak model ünitesini piyasaya sürecek teslimatlara bu yılın ağustos ayında başlayacak. Ayrıca Paseo del Bajo'da bu yılın üçüncü çeyreğinde açılacak olan Huergo 475.

Sırasında 2025 Onlar da başlatmayı düşünüyorlar KatalinalarAvenida Madero'da 100 bin m2 satılabilir proje. Escobar'da Nordelta Centro ve Puertos'u geliştirmeye devam edecekler.

Ayrıca farklı alanlardan gelen yeni projelere yönelik teklifleri de önemsiyorlar. Geliştirmek için arazi bile arıyorlar şehirler-kasabalar Nordelta veya Puertos gibi.

Aynı zamanda dikkatli davranıyorlar. Devlet Mülkiyet İdaresi Ajansının sunacağı mülklerZaten bir satış programı duyurmuş olan.

Costantini, Puertos, Escobar'da tüm makro lotları sattıklarını ve körfezin gerektirdiği için kalanların büyük ölçüde park için kullanılacağını bildirdi. Onlar da bir şey düşünüyorlar 25 numaralı güzergahta yeni orta yoğunluk merkeziYakın zamanda bir süpermarket ve servis istasyonunun açıldığı bu binaya şimdi zemin katına ofis binası da eklenecek. Ayrıca gövdeyi geçerek farklı su projelerinin geliştirileceği makrolotların bulunduğu bir koy bulunmaktadır.

Bu arada Puertos'a bitişik 65 hektarlık arazi üzerine inşa edilecek projenin nasıl olacağının taslağını çiziyorlar.