Kat mülkiyeti geliştiricileri presold birimleri için vergi tuzağı

Kat mülkiyeti projeleri geliştiricilerinin inşaatın tamamlanmasından önce birimler satmaları yaygındır. Genellikle, kat mülkiyeti alıcısı satın almayı, alıcı temerrüde düşerse, kaybedilmeye tabi bir depozitle güvence altına alır. Depozito miktarı piyasa koşullarına bağlıdır. Depozitonun kınamak geliştiricisinin vergilendirilebilir gelirine ne zaman dahil edildiğini belirlemede belirsizlik vardır.

Tipik bir depozito belirtilen satın alma fiyatının% 5 ila% 20'si olabilir; Bununla birlikte, depozito miktarı yüksek talep gören alanlarda çok daha yüksek olabilir. Mevduatın geliştiricisinin genellikle bir emanet hesabına yatırmak için gereklidir. Kınamak geliştiricisi tamamlanan birimi kararlaştırılan bir son tarihten önce teslim etmezse depozito iade edilebilir.

Kınamak depozito vergilendirilebilir gelir mi?

Tahakkuk muhasebe yöntemi altında, kat mülkiyetin öncesi geliri, birim tamamlanana ve alıcıya teslim edilene kadar ertelenir. Böylece, 1 milyon dolarlık bir ön satış sözleşmesi fiyatına 100.000 dolarlık bir depozito, kınamak birimi tamamlanıp alıcıya teslim edilene kadar gelir elde etmeyecektir. Birimin inşaat maliyetlerinin 700.000 dolar olduğu varsayılarak, 300.000 dolarlık kâr, kınamak alıcıya teslim edildiği yıl gelir olarak bildirilecektir. Kınamak geliştiricisinin geliri 300.000 dolar ve bu kâr üzerinden vergi ödemek için nakit olacak.

Bununla birlikte, tahakkuk etmek muhasebe yöntemi, uzun vadeli sözleşmelerin muhasebeleştirilmesine izin verilen bir yöntemi değildir. İç Gelir Kodu Bölüm 460, satış sözleşmesinin girildiği yıl içinde tamamlanmayan mülk inşaatından elde edilen gelirin tamamlanma yüzdesi yönteminin altında açıklanması gerektiğini öngörmektedir. Tamamlanma yüzdesi yöntemi, inşaatın ilerledikçe gelirin kabul edilmesini sağlar. Yukarıdaki örneği takiben, 2017 yılında satış öncesi sözleşmesinin girildiğini ve tahmini inşaat maliyetlerinin% 25'inin 2017 yılı sonuna kadar katıldığını varsayalım. Tamamlanma yüzdesi yöntemi altında, 2017'de beklenen 300.000 dolarlık kârın gelir olarak kabul edileceğini varsayalım. Bu nedenle, 300.000 $ 'ın 75.000 $' lık, 300.000 $ 'lık, 300.000 $' lık bir ünitenin verginin vergilendirilemeyeceği, ödemeye hazır olmayacak. ve depozit emanet içinde kilitlenir.

Kat mülkiyeti geliştiricilerini tamamlama yüzdesi yöntemini kullanmaya zorlamak sert ve külfetlidir, çünkü vergileri ödemek için nakit mevcut olmadan gelirin tanınmasına neden olur. Çoğu uzun vadeli sözleşmeler müşterilere ilerleme faturası ve makbuzların sınırsız kullanımı sağlar. Kınamak gelişmeleri aynı şekilde yapılandırılmamıştır, çünkü alıcılar bir depozito verir ve depozit kullanımı genellikle kısıtlanır.

IRS değişiklik önerdi

İç Gelir Servisi bu sıkıntıyı kabul etti ve IRC Bölüm 460 uyarınca, tamamlanma yüzdesi yönteminden kınamak birimlerini muaf tutan düzenlemelerde yapılan değişiklikler önerdi. Etkili bir şekilde, önerilen düzenleme tahakkuk yönteminin kınamak geliştiricileri için doğru muhasebe yöntemi olmasını sağlar. Önerilen düzenleme sonuçlandırıldığında etkili olacaktı. Ancak bugüne kadar, önerilen düzenleme IRS tarafından sonuçlandırılmamıştır.

Böylece, kınamak geliştiricilerinin gelirinin tanınması yöntemi ve zamanlaması belirsiz olmaya devam etmektedir. Bazı kınamak geliştiricileri, önerilen düzenlemenin IRS'nin tamamlanma yüzdesi yöntemini görmezden gelme niyetini gösterdiği pozitonunu alarak kârlarını tahakkuk yöntemine bildirmeye devam ediyor. Bununla birlikte, bu, kınamak geliştiricilerinin sonuçlarını destekleme yetkisine sahip olmayabileceği için risklidir. Diğer kınamak geliştiricileri, alıcıya birimin satın alınması için bir sözleşme yerine satın alma seçeneği sunmak için ön satış sözleşmelerinin dilini değiştirdi. Yine, IRS'nin opsiyon sözleşmesini bir satın alma sözleşmesi ile aynı olarak yorumlayabilmesi için risklidir.

Kınamak geliştiricileri için sonraki adımlar

Kat mülkiyeti geliştiricilerinin potansiyel olarak büyük erken vergi yükümlülüklerinden kaçınmak için satış sözleşmelerine girmeden önce kapsamlı bir tespit yapmasını öneriyoruz.

ABD Hazine Kurallarına uyum sağlamak için, aksi açıkça belirtilmedikçe, bu iletişimde yer alan herhangi bir ABD vergi tavsiyesi, İç Gelir Kanunu kapsamında uygulanabilecek cezalardan kaçınmak amacıyla alıcı tarafından kullanılmaya yönelik değildir ve kullanılamaz.

Kat mülkiyeti geliştiricileri Presold birimleri için vergi tuzağı ilk olarak Witum'da ortaya çıktı.