Eyalet milletvekilleri Santa Barbara'daki bir gelişmeyi hedef aldılar. Şimdi, serpinti

Öfkeli Santa Barbara sakinleri, bir müteahhidin geçen yıl tarihi Eski Misyon'un görüş alanı içinde yüksek bir apartman kompleksi planlarını açıklamasıyla harekete geçti.

Şehir yetkililerine şikayette bulundular, mektuplar yazdılar ve projeyi engellemek için kar amacı gütmeyen bir kuruluş kurdular. Yine de geliştiricinin planları ilerledi.

Sonra alışılmadık bir şey oldu.

Dört yüz mil uzakta, Sacramento'da eyalet milletvekilleri, önerilen gelişmenin çevresel etki çalışmasını gerektiren belirsiz bir bütçe tasarısına sessizce bir dil eklediler – konut savunucuları bunun projeyi engelleme girişimi olduğunu iddia etti.

Vali Gavin Newsom tarafından imzalanan Senato Yasa Tasarısı 158'deki yasa, Santa Barbara projesinden ismen bahsetmiyordu. Ancak hüküm o kadar ayrıntılı ve spesifikti ki eyaletteki başka hiçbir gelişmeye uygulanamazdı.

Etkisi hızlı oldu: Geliştirici eyalete dava açtı ve eyalet Senatosunun güçlü yeni başkanı Santa Barbara milletvekili, tasarıdaki rolü nedeniyle inceleme altında.

Destan, valinin ve eyalet Yasama Meclisinin yerel konut kararlarında artan etkisini ve Kaliforniya'nın kritik konut sıkıntısına çözüm bulmak için şehirler ile Sacramento arasındaki mücadeleyi vurguluyor.

Kaliforniya'nın yüksek konut ve kira maliyetleri karşısında eyalet liderleri, şehirlerin ve ilçelerin yeni konut inşaatını hızlandırmasını ve geliştiricilerin önündeki engelleri hafifletmesini gerektiren yeni konut düzenlemelerini giderek daha fazla kabul ediyor.

Bu durumda, Santa Barbara'nın gelişimini hedefleyen yasa, inşaatı zorlaştırarak tam tersini yapıyor.

'Korkunç bir kabus'

Mücadele geçen yıl geliştiriciler Craig ve Stephanie Smith'in 505 East Los Olivos St.'de en az 250 daireli sekiz katlı bir konut projesi için iddialı planlar ortaya koymasıyla başladı.

Beş dönümlük alan, her yıl yüz binlerce turisti çeken Old Mission Santa Barbara'nın yakınındadır.

Birçok apartmanın iki katlı olduğu, yavaş büyüyen bir cennet olan Santa Barbara'da Los Olivos projesi bir gökdelen olarak algılandı. Yerel medya sitesi Noozhawk'a göre belediye başkanı Randy Rowse, öneriyi “korkunç bir kabus” olarak nitelendirdi.

Ancak geliştiricinin bir avantajı vardı. Kaliforniya yasaları, Kaliforniya'nın artan nüfusunu karşılamak için şehirlerin ve ilçelerin her sekiz yılda bir büyüme planları geliştirmesini gerektirir. Konut veya yoğunluğun eklenebileceği alanları belirlemek için yargı bölgeleri gereklidir.

Şehirler ve ilçeler her sekiz yıllık son tarihe kadar plan geliştirmede başarısız olursa, “inşaatçının çözümü” adı verilen bir hüküm devreye giriyor.

Düşük veya orta gelirli birimler dahil edildiği sürece geliştiricilerin yerel imar kısıtlamalarını atlamalarına ve daha büyük, daha yoğun projeler inşa etmelerine olanak tanır.

Şubat 2023'te son tarih dolduğunda Santa Barbara hâlâ eyaletle konut planı üzerinde çalışıyordu. Plan o yılın Aralık ayında tamamlandı, ancak eyalet bunu Şubat 2024'te onaylayana kadar resmileşmedi.

Bir ay önce, Ocak ayında geliştiriciler planlarını sundular. Ve bunlar arasında 54 düşük gelirli birimin de yer alması nedeniyle belediyenin projeyi doğrudan reddetmesi mümkün değildi.

Gelişmeye karşı çıkan Santa Barbara sakini Evan Minogue, “Şehir dama oynarken geliştiriciler satranç oynuyordu” dedi.

Kaliforniya'daki yaşlı nesillerin değişime direndiğini, eyaletin “şehirleri konut konusunda bir şeyler yapmaya zorlayan katı, herkese uyan tek politikalar”la karşı karşıya bıraktığını söyledi.

Ünlülerin, bohem sanatçıların ve çevre aktivistlerinin ilgisini çeken zengin bir şehir olan Santa Barbara, küçük kasaba hissini korumak için uzun bir mücadele geçmişine sahip.

1975 yılında Belediye Meclisi, su tüketimi ve trafiğin yanı sıra kalkınmayı da sınırlandıracak ve şehrin nüfusunu 85.000'de tutacak bir plan kabul etti. 90'ların sonlarında, UC Santa Barbara mezunu aktör Michael Douglas, şehrin en büyük kıyı arazisini korumak için para bağışladı.

Santa Ynez Dağları'nın çevrelediği şehirde alçak binalar ve müstakil evler hakimdir. Zillow'a göre ortalama ev değeri 1,8 milyon dolar. Geçen yıl yayınlanan bir şehir raporu, önümüzdeki yıllarda başta düşük gelirli haneler olmak üzere 8.000 üniteye daha ihtiyaç duyulacağını ayrıntılı olarak açıkladı.

Bölgede Santa Barbara'nın da bulunduğu Meclis üyesi Gregg Hart, bütçe tasarısında çevresel inceleme gerektiren ifadeyi destekliyor. Eski Misyonun üzerinde önerilen geliştirme kulesini görmek istemiyor ve bunun getirilmesinden dolayı inşaatçının çözüm yasasını suçluyor.

Hart, “Bu, 'inşaatçının çaresi' sisteminin ne kadar bozuk olduğunun harika bir örneği” dedi. “Bunun gibi projeler önermek Santa Barbara'daki bina yoğunluğuna verilen desteği baltalıyor.”

Geliştiriciler inşaatçı telafi yasasını kullanmak için çabalarken, Santa Monica, Huntington Beach ve diğer küçük şehirlerde de benzer tepkiler görüldü. Yakın zamanda yaşanan dikkate değer bir örnek La Cañada FlintridgeGeliştiricilerin, şehrin şiddetli muhalefetine rağmen 1,29 dönümlük arazide 80 üniteden oluşan karma kullanımlı bir projeyi hayata geçirdiği yer.

Yine de tartışmalı yasa, projenin trafik, hava kalitesi ve daha fazlası üzerindeki etkilerinin incelenmesini gerektiren eyaletin dönüm noktası niteliğindeki politikası olan CEQA olarak bilinen Kaliforniya Çevresel Kalite Yasası kapsamındaki gelişmeleri incelemeden muaf tutmuyor.

Ancak Los Olivos Caddesi projesinin arkasındaki geliştiriciler, birçok kentsel dolgu projesinin bu tür gerekliliklerden kaçınmasına izin veren yeni eyalet yasası nedeniyle çevresel incelemeden kaçınmaya çalıştı. Meclis Üyesi Buffy Wicks (D-Oakland) tarafından getirilen mevzuata dayanan Meclis Yasa Tasarısı 130, Haziran ayında Newsom tarafından imzalanarak kanunlaştırıldı.

Los Olivos geliştiricileri şehir yetkililerinden projeleri için AB 130'u kullanmalarını istediklerinde, Santa Barbara topluluk geliştirici direktörü Temmuz 2025'te onlara CEQA incelemesinin gerekli olduğunu söyledi. Direktör, projenin bir dere ve sulak alan habitatı veya çevresel açıdan hassas başka bir alanın yakınında planlanması durumunda AB 130'un geçerli olmadığını yazdı.

Aylar sonra eyalet Yasama Meclisi, inceleme gerektiren bütçe tasarısını kabul etti.

Projeye karşı çıkan Santa Barbara sakinleri ise faturayı istemediklerini söyledi.

Ancak inceleme, örneğin projeden kaynaklanan trafiğin yangın tahliye yollarını aşacağını tespit ederse, projeyle daha kolay mücadele edebilirler.

Projeye karşı çıkan sakin Fred Sweeney, “arka bahçemde değil” ifadesine atıfta bulunarak, “NIMBY'ler gibi görünmek istemiyoruz” dedi. Mimar Sweeney ve diğerleri, Los Olivos projesini ve aynı geliştirici tarafından planlanan ikinci projeyi vurgulamak için kâr amacı gütmeyen Büyüme ve Eşitlik için Akıllı Eylem'i başlattı.

Geçtiğimiz günlerde proje sahasının yakınında duran Sweeney, ana yol boyunca sıralanan arabaları işaret etti. Henüz trafiğin yoğun olduğu saat değildi ama trafik şimdiden artmaya başlamıştı.

'Gerçekten tuhaf' bir yasa tasarısı

Los Olivos projesini hedef alan eyalet milletvekilleri tarafından kabul edilen Senato Tasarısı 158'in derinliklerine gömülü olan yasa tasarısı, dolgu kentsel konut geliştirmeleriyle ilgili eyalet yasasından söz ediyor. Senato Tasarısı 158, bazı gelişmelerin bu yasadan muaf tutulmaması gerektiğini açıkladı.

Tasarıda, “85.000'den fazla ancak 95.000'den az nüfusu olan bir şehirdeki ve 440.000 ila 455.000 nüfuslu bir ilçedeki” ve aynı zamanda tarihi bir simge yapıya, düzenleyici su baskını kanalına ve havzaya yakın olan gelişmelerin muaf olmadığı belirtildi.

2020 nüfus sayımına göre Santa Barbara'nın nüfusu 88.768'dir. Santa Barbara County'nin nüfusu 448.229'dur. Proje hem bir derenin hem de Santa Barbara Misyonu'nun yakınında yer alıyor.

Tartışmalı gelişme tasarıya uyuyor.

Senato Başkanı Pro Tem Monique Limón'un bir temsilcisi CalMatters'a senatörün bu muafiyet dilinin hazırlanmasında yer aldığını söyledi.

Geçen ay Ventura'daki bir avokado çiftliği turu sırasında Limón, rolü hakkında yorum yapmaktan kaçındı. Davayı aktardı ve soruları Avukat'a yöneltti. General Rob Bonta'nın ofisi.

Santa Barbara'da doğup büyüyen Limón, kalkınmaya karşı mücadele etmek için kar amacı gütmeyen kuruluşu başlatan Sweeney ile kalkınmaya karşı muhalefet hakkında konuştuğunu doğruladı.

Los Olivos projesinin “topluluğun çok fazla katılımı ve katılımı” olduğunu söyledi. “Geri bildirimler açısından, makaleleri okuduğumda anladığım kadarıyla 400'den fazla kişi bu projeye katkıda bulundu… bu oldukça halka açık bir proje.”

Limón ayrıca konut rekorunu da savundu.

Limón, “Yazdığım veya incelediğim her mevzuat parçasını eyaletimizin ihtiyaçlarına göre yapıyorum, aynı zamanda temsil ettiğim topluluğun bakış açısıyla da yapıyorum – ister barınma, eğitim, çevre koruma veya masama gelen diğer konular olsun,” dedi Limón.

Geliştiriciler, SB 158'in belirli bir projeyi hedeflediğini iddia ederek Ekim ayında şehir ve eyalete karşı dava açtı: kendilerininki. Bu nedenle, tek bir kişiyi veya mülkü hedef alan “özel mevzuatı” yasaklayan federal yasaya göre bu yasa dışı olacaktır.

Dava, Limón'un tasarıyı eyalet Senatosu aracılığıyla desteklediğini ve uygulamaya koyduğunu iddia ediyor, yasanın bozulması gerektiğini savunuyor ve gereken çevresel incelemeyi sorguluyor; bu da muhtemelen zaman çizelgesine yıllar, bütçesine ise milyonlar katacak.

Geliştiricilerden biri olan Stephanie Smith, The Times'a, tasarının “birçoğu önerilen konut kendi mahallelerine gelene kadar konut savunucusu gibi davranan varlıklı ev sahiplerinin protestolarından” doğduğunu söyledi.

Smith, “Tam zamanlı çalışan ve arabamda yaşayan eski bir evsiz öğrenci olarak, barınma masraflarını karşılamanın ne demek olduğunu biliyorum. Güvenlik veya onur olmadan yaşamak, bana barınmanın tartışılamaz bir temel insan hakkı olduğuna dair temel bir inanç kazandırdı” dedi.

Kamu politikası savunucuları ve uzmanlar, eyalet milletvekillerinin, özellikle eyaletteki herkese dayattıkları yasalardan muafiyetler oluştururken, yerel konut projelerine müdahale etmek için güçlerini kullanmaları konusundaki endişelerini dile getirdi.

İyi bir hükümet grubu olan California Common Cause'dan Sean McMorris, “Yasanın dar bir şekilde özel olarak tasarlandığı durumlarda, özellikle de bu tür bir dilin çok az kamuoyu katkısıyla sürecin sonlarında ortaya çıktığı durumlarda göz ardı edilmesi zordur” dedi. “Bu şekilde geliştirilen yasa tasarıları, yasama süreci ve dar odaklı politika oluşturmanın ardındaki motivasyonlar hakkında kamuoyunda şüpheciliğin teşvik edilmesi riskini taşıyor.”

Konut politikası konusunda uzman UC Davis Hukuk Fakültesi profesörü Chris Elmendorf, yasa tasarısının özel dilini “gerçekten tuhaf” olarak nitelendirdi ve yasal bir mücadeleden sağ çıkıp çıkamayacağını sorguladı.

Eyalet konut yasalarından muafiyet için daha fazla başvuru görmeyi bekliyor.

Elmendorf, “Projeyi istemeyen yerel gruplar, daha önceki bir dönemde belediye meclisinden alabilecekleri rahatlığı almak için yasama meclisine gidiyor” dedi.

UC Santa Barbara öğrencisi Enri Lala, bir öğrenci konaklama grubunun kurucusu ve başkanıdır. Tasarının bölgede yakın zamanda ortaya çıkan konut yanlısı harekete karşı olduğunu söyledi.

Lala, “Kesinlikle sıra dışı” dedi. “Bu gelecekte tekrarlanmasını istediğimiz türden bir hareket değil.”