Evergrande'nin Yükselişi ve Sonbaharı Çin'in Mülk Sektöründe Yeterler

Çin Evergrande Grubu, Pazartesi günü Hong Kong Menkul Kıymetler Borsası'ndan çıkarıldı-eski yüksek uçan geliştirici için bir zamanlar Pekin'in ekonomik yükselişini epitomize eden ve daha sonra ülkenin mülkiyet büstünü sembolize etmeye başladı.

2009'daki listesinin ardından Evergrande, Çin'in en sıcak hisse senetlerinden biri haline gelmişti ve şirketin piyasa değeri 2017'de 51 milyar dolar olarak zirveye çıktı. LSEG verilerine göre, piyasa değeri 280 milyon doların hemen üzerine düştüğü bir tasfiye emriyle şirketin hisselerinde işlem yapmak askıya alındı.

Bir zamanlar Çin'in satışlarla en büyük geliştiricisi olan Evergrande, şimdi 300 milyar dolardan fazla borca ​​sahip dünyanın en borçlu geliştiricisi olarak hatırlanacak ve temerrüt, ülkenin ekonomik büyümesine ağırlık veren daha geniş bir yıl süren kriz başlatacak.

Pekin 2021'de üç kırmızı hat politikasını ortaya çıkardıktan sonra boşa çıkan en eski geliştiricilerden biriydi. Agresif borçlanmayı dizginlemeyi amaçlayan politika, sektör çapında bir likidite krizini tetikledi.

Evergrande, uzun süreli bir mülk düşüşü sırasında çöküşünün açıldıktan sonra gevşiyor, ancak analistler önümüzdeki yıllarda sürüklemenin kolaylaştırılmasını bekliyor.

Çin'in konut gerilemesi, fiyatlar, satışlar, yatırım ve inşaat faaliyetlerinin tahtada azalmasıyla dördüncü bir yıla kadar uzandı.

Çin'deki yeni ev fiyatları, Haziran ayında sekiz ay içinde en hızlı hıza düştü ve Temmuz ayında% 2,8 düşüşe biraz iyileşmeden önce yıllık% 3,2 düştüken, emlakla ilgili yatırımlardaki düşüş derinleşti.

Şangay merkezli bağımsız bir ekonomist olan Andy Xie, “Çin'in emlak balonu 2021'de zirveye çıktı ve o zamandan beri sönüyor.” Dedi. Yetkili, yeni konut mülklerinin satış hacminin dört yıl boyunca yarıya düştüğüne dikkat çekti. Ekonomist, fiyatların küçük şehirlerde ve büyük şehirlerin banliyölerinde de yarıya kaldığını ve 1 numaralı şehirlerin merkezi alanlarında% 30'a düştüğünü belirtti.

Xie, “Ayarlama bitmedi. Ancak ekonomi zaten etkinin çoğunu emdi.”

KKR'deki daha büyük Çin'in baş ekonomisti Changchun Hua, 2022'de 2025 yılında Çin'in brüt yerli hacminde yüzde 1,5 puanlık daha küçük bir göçü tahmin ederek, “Çin'in konut piyasası düzeltmesi devam eden bir kafa rüzgarı olmaya devam ediyor,” dedi.

Hua'nın tahminlerine göre, bu etki 2027 yılına kadar yüzde 0,3 puan kazandırmaya devam edecek.

Geçen hafta üst düzey bir politika toplantısında, Çinli Başbakan Li Qiang, emlak piyasasını ele almak ve piyasa beklentilerini istikrara kavuşturmak için daha etkili önlemlere ihtiyaç olduğunu vurguladı. Çin'in mülk ve inşaat sektörü, Pekin'in 2020'de geliştiricilerin aşırı borcu üzerindeki baskısından önce Çin'in GSYİH'sının dörtte birinden fazlasını oluşturdu.

Pazartesi günü, Şangay hükümeti, uygun ailelerin dış banliyölerde sınırsız sayıda ev almasına ve daha düşük ipotek oranları çağrısına izin vermek de dahil olmak üzere, ev talebini artırmak için bir dizi önlem açıkladı. Bu, bu ayın başlarında, eteklerdeki evlerin satın alma kısıtlamalarını kaldıran Pekin Belediye Hükümeti'nden benzer kolaylaştırma önlemlerini izledi.

Daiwa Capital Markets Çin mülk analisti William Wu'ya göre, Çinli geliştiricilerin hisseleri Pazartesi sabahı iyimserlik üzerine toplandı.

Lucror Analytics'in kıdemli kredi analisti Leonard Law, çoğu özel geliştirici zaten temerrüde düştüğü ve borç yeniden yapılandırılmasından dolayı, “Varsayılan dalgayı geçiyoruz” dedi.

Global Mülkiyet Danışmanlığı Knight Frank'te Asya-Pasifik Araştırma Başkanı Christine Li'ye göre, Evergrande'nin bazı akranlarının bazı akranları benzer şekilde riski ile karşılaşabilir. Li'nin tahminlerine göre, düzinelerce Çinli geliştirici borç yeniden yapılanma planları için onaylandı ve bu yılın başından beri 1,2 trilyon yuan'dan (167 milyar dolar) fazla yükümlülükleri temizledi.

Pekin, yerel yönetimleri nakit sıkıntısı çeken geliştiricilere daha hızlı kredi vermeye çağırdı ve devlete ait şirketleri, sektörü istikrara kavuşturma çabasının bir parçası olarak sıkıntılı geliştiricilerden satılmayan evleri devralma planını düşündüğü bildiriliyor.

Daha fazla geliştirici temerrüt riski azalmış olsa da, çok yıllı kriz ev sahiplerini eskisinden daha temkinli bıraktığı için devlet destekli geliştiriciler etrafında konsolidasyon kaçınılmaz görünmektedir.

OCTUS'ta kredi analisti olan Cathy Lu, daha önce borç yeniden yapılandırmasında uzmanlaşmış bir finansal veri şirketi olan REGR olarak bilinen Cathy Lu, “Şimdi alıcılar devlet geliştiricilerini destekliyor ve öncelikler üzerindeki mülkleri tamamladı.” Dedi.

Macrolens müdürü Brian McCarthy, “zombi şirketleri” olmak üzere olan büyük geliştiricilerin çoğunun sonunda devlet makinelerine yuvarlanacağını söyledi. Devlet kuruluşlarının içeri gireceğini ve bitmemiş birimlerin tamamlanmasını finanse edeceğini tahmin ediyor.

“Devlete ait geliştiriciler tüm endüstriyi yürütecekler. Çin'deki politika yapıcılar, bu baloncunun asla gibi bir şeye yaklaşmasına izin vermeyecek [what] Son 15 yılda gördük “dedi.

Geçen yıl Ocak ayında, Hong Kong'daki bir mahkeme, alacaklıları bir dilekçe verdikten sonra Evergrande'nin yerel varlıklarının tasfiyesini emretti ve Lehman Kardeşleri gevşetmeye yardımcı olan Alvarez & Marsal'ı atadı.

Şimdiye kadar ilerleme yavaştı. Yurtdışı alacaklıları, Evergrande'nin varlıklarının çoğu anakarada otururken, borçlu olduklarının sadece bir kısmını geri çektiler.

Evergrande'nin hala ülke çapında en az yüzlerce bitmemiş projesi var, yüz binlerce ev sahibi evlerini bekleyen yüzlerce ev sahipleri ve Çin'deki işyerlerinden, Evergrande'ye kayıplarını telafi etmek için jostling yapan tahvil sahiplerine malzeme sağlayan uzun bir alacaklı alacaklı.

Octus 'Lu, “Evergrande için eve teslimat olmaya devam ediyor,” dedi. Evergrande, bir şirket temsilcisine atıfta bulunarak, son dört yılda 1,2 milyon ev teslim ettiğini, satılan birimlerin% 95'inden fazlasının tamamlandığını söyledi.

Ancak alacaklılar, belirsiz geri ödeme beklentileriyle karşılaşmaya devam ediyorlar. Lu, açık deniz varlığı geçen yıldan beri tasfiye sürecinde olsa da, Evergrande'nin büyük kara birimleri de iflas etmiş ve çok az yeniden yapılandırma değeri sunar.

Hong Kong Tasfiyecileri, bu ayın başlarında bir dosyalamada Evergrande'nin borç yükünün tahmin edilenden çok daha büyük olduğunu ve herhangi bir “bütünsel” yeniden yapılandırmanın ulaşılamayacağını söyledi. Evergrande'nin borcu yığını, 2022'de Evergrande'nin finansal açıklamasında açıklanan 27.5 milyar dolarlık yükümlülükten önemli ölçüde daha yüksek olan 45 milyar dolar tutarında.

Tasfiye çabalarına rağmen, denizaşırı tahvil sahiplerinin ve hissedarların büyük ölçüde yok edilecekleri, dedi Macrolens 'McCarthy. “Hong Kong aracılığıyla Çin'e yatırım yapan denizaşırı yatırımcılar için, işler kötüye giderse kara varlıklarına sınırlı bir başvurunuz var.”