Ev alıcılarının ARM'ler hakkında bilmesi gerekenler

Çarşamba günkü Federal Reserve kararı, Fed'in yıl sonundan önce faiz oranlarını yeniden düşürebileceği beklentileriyle birlikte ipotek faizleri üzerinde daha fazla aşağı yönlü baskı oluşturabilir ve sonunda ev alıcıları için biraz rahatlama sağlayabilir.

Mortgage Bankacıları Birliği'ne göre 30 yıllık sabit faizli mortgage kredileri 24 Ekim'de sona eren haftada %6,3'e düştü.

Mortgage faizleri şu anda Eylül 2024'ten bu yana en düşük seviyesinde olsa da, 30 yıllık sabit faizli mortgage'ın ortalama oranı, salgının başlangıcına yakın dönemdeki %3'ün altındaki seviyelere kıyasla hala önemli ölçüde yüksek.

Göreceli olarak yüksek ipotek oranları, yüksek ev fiyatları ve ekonomiye ilişkin belirsizlik, pek çok potansiyel alıcıyı kenarda tuttu.

Ancak ayarlanabilir faizli ipotekler veya ARM'ler, sabit faizli kredilerden bile daha düşük başlangıç ​​oranları sunuyor. Bu ipoteklerde, başlangıç ​​faiz oranı, faiz oranındaki değişikliklere göre ayarlama yapılmadan önce belirli bir süre (çoğunlukla beş, yedi veya 10 yıl) boyunca sabitlenir.

MBA'nin bu ayın başındaki verilerine göre, ARM oranı şu anda 30 yıllık sabit orandan neredeyse bir puan daha düşük.

MBA'e göre 5/1 ARM için ortalama faiz oranı %5,66'dır.

CNBC'nin 2025 Mali Müşavir 100 sıralamasında 12. sırada yer alan Portland, Oregon'daki Ferguson Wellman Capital Management'ın müdürü ve sabit gelir başkanı Brad Houle'a göre, bu noktada ARM'ler “takdiri az bir fırsat” olabilir.

Uzmanlar, bu konut kredilerinin kısa vadede daha ucuz olması nedeniyle ayarlanabilir faizli ipoteklerin geri dönüş yaptığını söylüyor. MBA'e göre, ARM'ler Eylül ayındaki tüm ipotek başvurularının yaklaşık %10'unu oluşturdu; bu neredeyse iki yılın en yüksek payıydı.

MBA başkan yardımcısı ve baş ekonomist yardımcısı Joel Kan, “Bu oldukça tutarlı bir eğilim oldu ve bunun büyük bir kısmı arm oranının sabit orandan önemli ölçüde düşük olmasından kaynaklanıyor” dedi.

Kan, “400.000 dolarlık bir krediyi varsayarsanız, bu ayda yaklaşık 200 dolar daha düşük bir ödeme demektir. Bu, ARM'lerin genel olarak daha popüler olmasının büyük bir nedenidir” dedi.

Ancak ARM'ler hala 2000'li yılların ortasındaki yüksek faizli mortgage krizi sırasındaki kadar moda değil; o dönemde ARM payı %35'e ulaşmıştı, ancak daha gevşek kredi standartları daha sonra birçok borçlu için sorun yaratmıştı.

Houle, “ARM'lerin mali kriz nedeniyle kötü bir itibarı var” dedi.

Ancak o zamandan beri çok şey değişti. MBA'den Kan, bu günlerde “ARM borçlularının kredi kalitesinin daha yüksek olması yönünde bir eğilim var çünkü oldukça sıkı bir şekilde sigortalanıyorlar” dedi.

Bu, ARM'lere hak kazanmanın daha zor olabileceği ve genellikle daha büyük kredi boyutlarına ayrıldığı anlamına geliyor.

Houle, özellikle uzun vadeli faiz oranları düşmeye devam ederse, “Arada kalan potansiyel ev alıcıları için bu, bir satın almayı finanse etmenin iyi bir yoludur” dedi. Her ne kadar ayarlanabilir faizli ipotekler ana faiz oranına sabitlenmiş olsa da, 10 yıllık Hazine uzun vadeli görünümü etkiliyor.

Bazı riskler devam ediyor. Belirli bir süre sonra ARM'deki oran mevcut piyasa koşullarını yansıtacak şekilde ayarlanacaktır. Eğer faiz oranları yükselirse, borçlular sabit faizli bir krediden çok daha yüksek bir faiz oranıyla ve daha büyük bir aylık ipotek ödemesiyle karşı karşıya kalabilir.

Kan, “Bir ödeme ayarlaması olması ve borçlunun ödemedeki bu değişikliği karşılayacak donanıma sahip olmaması durumunda sorunların ortaya çıkacağını” söyledi.

Bu nedenle, başlangıç ​​faiz dönemi sona ermeden önce sabit faizli bir krediye geçmeyi veya yeniden finansman yapmayı öngören alıcılar için ARM mantıklı olabilir.

Kan, bunun doğru seçenek olup olmadığı genellikle zaman ufkunuza bağlı olduğunu söyledi.

YouTube'da CNBC'ye abone olun.