Alışveriş merkezi, zincir mağaza düşüşü yerel işi emlak asalına kadar taşır

Keder danışmanlığı konusunda uzmanlaşmış San Diego merkezli bir sağlık uygulayıcısı olan Kimberly Blair, büyük ölçüde danışmanlık yaptığı müşterileri arasında “ekran yorgunluğu” nda bir artış fark etti. Böylece, bir mağaza yeri açmaya ve daha fazla yüz yüze oturum sunmaya karar verdi. Yerler için yayınlamaya başladığında, alışveriş merkezi alanı bol olduğu için birçok ana seçenek olduğunu buldu.

Blair, “Fantastik bir aylık kira müzakere edebildim, aynı zamanda esnek bir kira dönemi.

Ülke genelinde, sağlık uygulayıcıları, yoga eğitmenleri ve sanatçılar da dahil olmak üzere küçük işletmeler, bir zamanlar ulaşamayacağı ana ticari alanı güvence altına almayı kolaylaştırıyor. Bununla birlikte, uzmanlar küçük işletmeler için fırsatların büyük ölçüde coğrafyaya göre değiştiğine dikkat çekmektedir.

Ticari emlak firması Cushman & Wakefield'ın yakın tarihli bir raporuna göre, alışveriş merkezlerindeki ulusal boşluk oranı 2025'in ikinci çeyreğinde% 5.8'e yükseldi, bu da bir yıl öncesine göre 20 baz puan artış ve 50 baz puan artış. Rapor, özellikle alışveriş merkezi alanı da dahil olmak üzere kira sorma baskısının hafifletilmesine yol açan talebin genel bir yumuşamasını gösteriyor. Raporda, Covid kapanışlarının zirvesindeki veriler daha da zayıf olsa da, kiracılar üzerindeki mağaza kapanışlarının ve montaj maliyet baskılarının artan sayısının önümüzdeki birkaç çeyrekte kira büyümesini daha da azaltması muhtemeldir.

İş yaya trafiğini izleyen Placer.ai araştırma direktörü Elizabeth LaFontaine, “Ana cadde fırsatları kesinlikle geleneksel perakende modelinin ötesinde kiracılar için yükseliyor.” Dedi. Özellikle yüksek tüketici göçü olan patlayan pazarlarda perakende gayrimenkulün açılması, bağımsız perakendeciler ve butikler için fırsatlar sunuyor, LaFontaine ve alışveriş merkezlerinin artık yerel işletmelere daha açık olduğunu, özellikle de yerel olarak tanınabilirse daha açık olduğunu da sözlerine ekledi.

Emlak Brokerage ofisleri.net'in kurucu ortağı ve baş pazarlama sorumlusu Teresha Aird'e göre Blair'in deneyimi nadir değildir. Aird, “Küçük işletmelerde fiyatlandırma nedeniyle sınır dışı olan alanlarda boş pozisyonlardan yararlanan belirgin bir artış gördük.”

Aird, “Bu, bağımsız perakendeciler, fitness operatörleri ve-özellikle-daha önce fiyatlandırılan hizmet tabanlı işletmeler için kapıyı açtı.” Dedi.

Açık olmak gerekirse, şerit alışveriş merkezlerinde boş pozisyonlar büyürken, kiralar hala artıyor. “Tipik olarak, kiralama oranları düşmez,” dedi Kıdemli Ekonomist ve Cushman & Wakefield. “Kiralama oranları artıyor, ancak aynı artış oranında değil,” dedi ve Covid sonrası kira oranlarının%4 arttığını, ancak şimdi%2'ye daha yakın olduklarını da sözlerine ekledi.

Bir kez fiyatlandırılmış ticari mülke genişlemek isteyen küçük işletmeler için bir açılış yaratan artan boş pozisyonlarla birlikte kira oranı artışının bu düzleştirilmesi. Bohnaker, “Tıbbi ofislerde ve kaplıcalarda bir artış görüyoruz ve tipik olarak görmeyeceğiniz diğer kullanımlar.” Dedi.

Cushman & Wakefield bu eğilimin yakın vadede devam etmesini bekliyor. Bohnaker, “Pazar biraz yeniden kalibre edildi. Bu yıl şimdiye kadar daha fazla mağaza kapağı görüyoruz.” Dedi.

Ve bu, hareket etmek isteyen küçük işletmeler için fırsatlar açmaya devam edecek.

Yerel gurme gıda işinin sahibi Traverse Bay Farms'ın sahibi Andy LaPointe, iki kuzey Michigan şerit alışveriş merkezinde iki perakende satış mağazasına sahiptir.

LaPointe, “Bulduğumuz şey, ulusal markaların asal noktalardan çıktığı zaman, sadece bu alanları doldurmakla ilgili, yerel toplumu yansıtan bir deneyim ve varış olarak yeniden tasarlamakla ilgilidir.” Dedi.

LaPoint, “Bu alanlarda zaten bir site seçimi incelemesi, yaya trafiği ve yerliler uzayda aktiviteyi görmek için kullanılmaktadır. Ancak sihir, küçük bir işletme bir çerez kesici yerine değil, benzersiz bir şey, oyalanma yeri ve aidiyet duygusu getirdiğinde gerçekleşir.” Dedi. “Yani ulusal bir zincir bir alan bıraktığında, bu sadece bir boşluk değil, küçük, yerel bir işletmenin kalıcı bir şey yaratmak için bir tuval.”

Aird'e göre, Blair'in kiralama deneyimine benzer şekilde, birçok küçük işletme sahibi esnek kira uzunlukları, kısmi uyumlar ve hatta kira içermeyen dönemler de dahil olmak üzere daha uygun şartlar atıyor. Birincil yeni kazılara yerleşen bazı küçük işletme sahipleri, geleneksel uzun vadeli kiralamaları tamamen atlıyor ve bir yeri tamamen taahhütten önce test etmelerine izin veren daha kısa, hizmet verilen veya yönetilen ofis kurulumlarını tercih ediyorlar, görünürlük ve satın alınabilirlik arasında yerel rejenerasyonu da destekleyen yeni bir denge kuruyor.

“Bu tür bir erişim, üç yıl önce çoğu metro alanında yeni başlayanlar ve küçük işletmeler için masada değildi. Şimdi öyle ve sermayeyi fazla uzatmadan fiziksel varlığını test etmek için en iyi şekilde yararlanıyorlar.” Dedi. Ayrıca, daha önce kalabalık bazı ticari merkezlerde, ev sahiplerinin ve yerel konseylerin, birimleri meşgul etmek ve boş pozisyonları azaltmak için kısa süreli kiralamalar, pop-up programları veya gelir paylaşım düzenlemeleri sunmak için işbirliği yaptığını belirtiyor.

Aird, “Sonuç, sıkı marjlarda ve rekabetçi pazarlarda gezinen girişimciler için bir yaşam çizgisi olabilecek daha esnek, fırsat açısından zengin bir ortamdır.” Dedi.

New York Üniversitesi SPS Schack Gayrimenkul Enstitüsü'nden Dekan Yardımcı olan Marc Norman, geleneksel olmayan bir işletmenin pahalı bir zincir tarafından işgal edildikten sonra bir noktayı güvence altına alıp alamayacağını belirleyen çeşitli değişkenlere işaret ediyor.

Norman, “Boş alan bir yerin mücadele ettiğine dair bir mesaj gönderiyor.” Dedi. Bu, bazı ev sahiplerinin fiyatları azaltmasına ve sadece bir plazayı aktif ve hareketli tutmak için bağımsız ve yerel tip işletmelere açmaya yönlendirir. Norman, “Bu yerleri ziyaret eden tüketiciler işgal altındaki alanları görmek istiyor. 15 boş alanda yürümek ve bir veya iki işgal edilen alan görmek istemiyoruz.” Dedi. Ancak ev sahibi stratejik karar verme sürecinin değiştiğini de sözlerine ekledi. Alışveriş merkezi sahibinin uzun vadeli hedefi, kiraların sona ermesine ve nihayetinde mülkün boşaltılmasına izin vermekse, boş pozisyonların birikmesine izin vermekten memnun olabilirler. Norman, “Karar, satmak için perakende alanını boşaltmak istediğiniz olabilir.” Dedi.

Norman, birçok alışveriş merkezinin, genellikle 5 yıl ila 7 yıllık kira sözleşmesinde altı aylık kira ödeyebilen zincirler olan imrenilen “kredi kiracıları” aradığını söylüyor. Bununla birlikte, bunlar giderek daha nadirdir ve hiçbir kredi kiracısı puanlanamazsa, daha küçük işletmeler daha uygun şartlarla hareket etme şansına sahiptir.

Daha küçük bir kiracı düşünürken bir ev sahibi için çok sayıda soru, hesaplama ve risk vardır.

“Anne ve pop uzun bir kira imzalayacak mı?” Dedi Norman.

Ticari Gayrimenkul ve Arazi Kullanımı Geliştirme konusunda uzmanlaşmış Dorf Nelson & Zaudderer'ın New York City hukuk bürosunun ortağı Andrew Spatz, küçük işletme fırsatının coğrafya tarafından belirlendiğini söylüyor. Örneğin New York'taki ve New York'taki pazar, daha küçük işletmelerin daha iyi anlaşmalar elde edebileceği fikrine “kesinlikle karşı”. Depolama, endüstriyel ve mikro dağılım talebi boş alanların değerini artırmıştır.

Yine de, büyük kutu mağazalarının başarısız olduğu ve veri merkezlerinin talebi artırmadığı diğer topluluklarda fırsatlar var. Spatz, “Bu, küçük işletmelerin gelişmesi için kesinlikle fırsat veriyor, ancak sadece ev sahipleri yönetilebilir ve doğada 'üçlü net' olmayan kiralamalar sağlıyorsa,” dedi.

Iowa, Des Moines'deki bir emlak komisyoncusu ve mülk rehabilitasyonu Jacob Naig, bölgesindeki ev sahiplerinin genellikle boş oturmasını istemediğini ve bu da daha küçük işletmeler için fırsatlar açtığını söyledi.

Naig, “West Des Moines'de, aileye ait bir restoran son zamanlarda orijinal kiranın neredeyse% 30'unda kira kiraladığı eski bir zincir pizzacı yeri aldı.” Naig, “Böyle bir anlaşma sadece beş yıl önce mümkün olmazdı.” Dedi.

Bununla birlikte, FTI Consulting'de gayrimenkul çözümleri uygulamasında genel müdür olan Glenn Brill'e göre, küçük işletmeler arasındaki yüksek başarısızlık oranı her zaman ev sahipleri için bir sorun olacaktır.

Brill, “Küçük işletme başarısızlığı riski göz önüne alındığında, birçok ev sahibi, ilk şansta alanı vermek yerine, doğru kiracının tam piyasa oranlarında veya daha fazlasını ödemesini beklemeye isteklidir.” Dedi.

O zaman bile, koşullar doğru olmalı.

Brill, “Daha küçük mağazalara sahip şerit alışveriş merkezleri küçük işletmeler için daha fazla fırsat sunuyor, ancak boşluk büyüdükçe yerel ekonomik koşullar rahatsız oluyorsa, düşük kira oranları teklifi küçük bir perakende işletmesi açacak kadar teşvik olmayabilir.” Dedi.