Uzun süreli gayrimenkul geliştirme sırasında faiz giderinin düşülmesi

Bir gayrimenkulün geliştirilmesi herhangi bir komplikasyon olmadan yürütülürse, proje operasyonlara başlayacak ve prodüksiyon sonrası hizmete verilecektir. Ancak, beklenmedik durumlar inşaatı geciktirirse ne olur? Maddi maliyetler olmayabilir, ancak bir proje kredilerle finanse edilirse, faiz tahakkuk etmeye devam edecektir. Bu makale, uzun süreli gayrimenkul geliştirme sırasında faiz giderinin vergi muamelesine daha yakından bakılmaktadır.

Üretim dönemi

Genel olarak, İç Gelir Kodu (“IRC”) Bölüm 263A kapsamında, Bölüm 1.263a-8 (d) (1) (yani bina veya arazide geliştirme veya iyileştirme) altında tanımlanan fiziksel üretim faaliyeti, bir gayrimenkul projesi için bir üretim süresinin başlangıcını gösterir. Üretim süresi boyunca, vergi mükellefinin IRC Bölüm 448 (c) uyarınca 25 milyon dolarlık brüt makbuz testini aşan büyük bir işletme vergi mükellefi olarak hak kazanırsa, doğrudan üretim maliyetleri ve gayrimenkul vergileri, sigorta ve faiz gideri gibi diğer masraflar aktifleştirilmesi gerekebilir.

Bırakma dönemi

En sofistike planlama ve zamanlama ile bile, gayrimenkul geliştiricileri muhtemelen yol boyunca her zaman çarpışmalar, bazıları geçici ve bazıları daha kalıcı olduğunu kabul ediyorlar. Üretim döneminin askıya alınması, gayrimenkulün üretim faaliyeti en az 120 ardışık gün boyunca durduğunda gerçekleşir. 120. günden sonraki ilk gün, bırakma döneminin başlangıcı olarak bilinir.

Yukarıda belirtildiği gibi, faiz gideri, 25 milyon dolarlık brüt makbuz testini aşan vergi mükelleflerinin üretim süresi boyunca aktifleştirilmelidir. Bununla birlikte, bir mülkün üretiminin bırakma döneminde olduğu tespit edilirse, vergi mükellefi, 120 günlük kuralı yerine getirildikten hemen sonra faiz giderinin değerini askıya alabilir ve faiz giderini düşebilir.

Vergi mükellefinin gelişiminin bırakma döneminde olup olmadığını belirlerken ek hususlar vardır. Örneğin, emlak gelişiminde normal veya doğal olarak kabul edilen durumlar (yani izin ve lisans beklemek veya olumsuz hava nedeniyle gecikmeler) 120 güne doğru sayılmaz.

120 günlük dönem iki vergi yılını (yani bir takvim yılı vergi mükellefi varsayılırsa, üretim Aralık 2024'te ve Mart 2025'te art arda 120 gün sona ererse), vergi mükellefi, vergi dosyalama süresinin ilk günü (takvim yılı için 1 Ocak için faiz gideri) kapitalaşmasını askıya alabilir.

Paket

Gayrimenkul geliştirme ve uyumlu kalmanın çeşitli aşamaları için vergi yasalarında gezinmek karmaşık olabilir ve uzun süreli bir proje sırasında vergi tasarrufu stratejileri kolayca göz ardı edilebilir. Witum'daki uzman ekibimiz, bir gayrimenkul projesinin her adımında uygun vergi tasarrufu ve uyumluluğu sağlamak için bir projeyi analiz etmenize yardımcı olabilir.

Yazar: Dae Kang, EBM | Dae.kang@Finans

Uzun süreli gayrimenkul geliştirme sırasında faiz gideri sonrası kesintisi Witum'da ilk kez ortaya çıktı.