ABD Nüfus Sayım Bürosu Kaliforniya nüfusunun tekrar büyümeye başladı Geçen yıl üç yıllık benzeri görülmemiş düşüşten sonra. Ama mütevazı,% 0,6 ribaund sizi kandırmasına izin vermeyin: California en iyi ihtimalle yavaş nüfus artışı için yeni bir çağda. Devletin uzun süredir alışık olduğu go-go büyümesi yakında geri dönmüyor.
Devletin büyümesine devam eden ve daha fazla gelişmeye karşı çıkan birçok Kaliforniyalı'yı dinlemek için, bu tersine çevrilmenin tüm sorunlarımızı çözeceğini düşünürdünüz. Ancak gerçek şu ki, devletin yavaş ya da büyüme göstermeyen toplulukları bile, büyümenin her şey için ödeme yapacağı fikrine etkili bir şekilde zincirlediler. Kaliforniya toplulukları daha fazla insan olmadan bir gelecekte gelişecekse, kendimizi bu fikirden nasıl çıkaracağımızı bulmalıyız. Kolay olmayacak.
Devletin seçmenleri, neredeyse yarım yüzyıl önce Teklif 13'ü geçerek emlak vergisi oranlarını sınırladığından beri, California büyümenin kendisi için ödeme yapması gerektiği fikrini benimsedi. Ancak “büyüme kendisi için ödeme yapmalıdır” genellikle “büyüme bizim için de ödeme yapmalı” anlamına gelir. Nüfus artışı durduğunda, herkes daha fazla ödeme yapmak zorundadır.
Hakim beklentisi, bir topluluk büyüdüğünde, mevcut sakinlerinin hiçbir maliyeti olmaması gerektiğidir. Bu nedenle, eyaletin yerlilerinin çoğunun geliştiricilere dayattığı “etki ücretleri” Çatıdan geçtibazı yargı alanlarında ev başına 100.000 dolardan fazla ve eyalet çapında yılda en az 1 milyar dolara ulaşıyor.
Ayrıca, geliştiriciler ve yeni sakinler, Kaliforniya'nın benzersiz nedeniyle genellikle adil paylarından daha fazla ödeme yapıyor “Kalkınma Sözleşmesi” Yasası. Devlet, şehirlerin ve ilçelerin bir geliştiricinin, genellikle projeleriyle hiçbir ilgisi olmayan yollar, kanalizasyonlar ve su hatları gibi altyapı için bir anlaşma karşılığında yeni konut ve perakende oluşturmasına izin vermesine izin verir. Başka bir deyişle, nüfus artışına yanıt veren geliştiriciler – ve sattıkları yeni sakinlere – şehirlerin ihtiyaç duyduğu altyapı faturasının öne geçmesine yardımcı oluyorlar, ancak tutarlı bir şekilde finanse edemiyorlar, inşa edemiyorlar.
Peki şimdi California topluluklarına çok fazla insan eklemiyor?
Nüfusumuz çok fazla büyümese de, yine de bazı gayrimenkul geliştirme yapacağız. Henüz orantısız konut fiyatlarımızı ve evsizliğimizi yönlendiren mevcut nüfus için 30 yıllık yetersiz konut üretimini telafi etmeye başlayabiliriz. Ancak yakın tarih, olacağımız konusunda çok fazla güven vermiyor: Kaliforniya'nın konut üretimi, gelişimi teşvik etmek için bir dizi yasama çabasına rağmen inatla düşük kaldı.
Ve durgun bir nüfus, yeni veya geliştirilmiş altyapı ve topluluk tesislerine olan ihtiyacı ortadan kaldırmaz. Yollar, okullar ve parklar yıpranacak ve onarılması, değiştirilmesi veya güncellenmesi gerekir. Kamu ihtiyaçları ve arzuları değişecektir. (Pickleball Court'ları ve Köpek Parklarını düşünün.)
Ancak artık bunlardan herhangi birini ödemek için yeni ev sahiplerine güvenemeyiz. Kaliforniya, yüksek ev fiyatları ve kiraları nedeniyle sakinleri zaten kanıyor. Mevcut toplulukların ve sakinlerin iyileştirme ve bakım ihtiyaçlarını ödemek yerine, yeni gelişimin kendisi için ödeme yapabileceği bile açık değil. Sacramento'daki milletvekilleri, azaltmak Etki Ücretleri konutun daha az maliyetli olmasına yardımcı olmak için.
Peki Kaliforniya toplulukları, nüfus artışı veya hiç nüfus artışı olmayan bir çağda altyapılarını ve kamu işlerini nasıl finanse edebilir?
Sorun büyük ölçüde Teklif 13'ün yapısından kaynaklanmaktadır. Popüler tedbirin yürürlükten kaldırılması veya büyük reformu olası değildir, ancak büyük bir revizyonun adımları kısa bir süre Kaliforniya'nın büyüme bağımlılığını kırmasına yardımcı olabilir.
Öneri 13, seçmenlerin üçte ikisi onaylamadığı sürece, toplulukların emlak vergilerini artırmasını engeller. Buna karşılık, okullar için benzer projeler için emlak vergisi artışları sadece% 55 onay gerektirir. Okul kaydının hızlı bir şekilde azaldığı ve yaşlanan nüfusun ihtiyaçlarının hızla arttığı bir dünyada, bu geriye doğru. Topluluklar, aynı% 55 çoğunluğa sahip altyapı için ödeme yapmak için emlak vergilerini artırabilmelidir.
Bu, geçen sonbaharın başarısız önermesinin amacı buydu. Ancak bu önlem, uygun fiyatlı konut ve altyapı tahvilleri için oy gereksinimini düşürecekti. Uygun fiyatlı konut kesinlikle Kaliforniya'da akut bir ihtiyaçtır, ancak iki amaç seçmenlere ayrı önlemlerde sunulursa sonuç farklı olabilir.
Devlet ayrıca yerel altyapı için fonları büyük ölçüde artırabilir. Bu, eyalet çapında oy pusulasına muazzam bir yerel altyapı tahvil teklifini – belki de 100 milyar dolar veya daha fazla – koyarak gerçekleştirilebilir. Veya devlet, yerel altyapının yıllarca yüksek gelirli vergi gelirlerinde artırılması için özel bir fon oluşturabilir.
Bu fikirlerin hiçbiri Sacramento'da kolay bir zaman geçirmezdi. Öğretmenler, kamu çalışanları, sendikalar ve diğer siyasi ağır ağırlıklar, şehirler ve ilçelerle karşılaştırıldığında başkentte çok fazla nüfuz yoktur.
Yine de milletvekilleri bir şeyler yapmak zorunda kalacaklar. Bileşenlerinin çoğu, günlük yaşamı mümkün kılan temel altyapıyı ödemek için mücadele eden topluluklarda yaşıyor. Ve Kaliforniya için daha da zor olan değişiklikleri engellemek, büyüme artık bunun için ödeme yapmayacak.
William Fulton, “California Planlama ve Geliştirme Raporu” nun editörü ve yayıncısıdır. Daha önce Ventura Belediye Başkanı ve San Diego Planlama Direktörü olarak görev yaptı.
Bir yanıt yazın