Haziran 2026'da kısa süreli kiralık ve internette ilanı bulunan 492 bin ikinci gelir evi var. Bunlar İtalya'daki toplam 35,6 milyon konutun yalnızca %1,4'ünü ve 9,6 milyon “kullanılmayan ikinci evin” %5,2'sini temsil ediyor. Bu, çalışma merkezi tarafından kısa vadeli kiralama devresine yerleştirilen İtalyan gayrimenkul varlıklarının haritalanması ve menşeinden ortaya çıkan şeydir. Aigab – İtalyan Kısa Süreli Kiralama Yöneticileri Derneği Adnkronos/Labitalia'nın görüntüleyebildiği yer.
Kısa süreli kiralık 492 bin ikinci gelir evinin çoğunluğu kırsal/deniz kenarı ve köylerde bulunuyor.
Kısa süreli kiralanan 492 bin ikinci gelir evinin yaklaşık %25'i mülk yönetim şirketleri tarafından yönetilmektedir (mülk yöneticisi, mülk sahibi adına ve adına hareket eden profesyonel bir yöneticidir).
Operatörler ve ilgili endüstriler
Genel olarak, hem profesyonel hem de profesyonel olmayan yaklaşık 45 bin operatör ve yaklaşık 150 bin kişilik bir işgücü bulunmaktadır (rezervasyon ve fiyat yönetimi, resepsiyon, bakım ve temizlik konusunda uzman personelin yanı sıra inşaat şirketleri, mimarlar, mobilya tedarikçileri vb. ile yenileme ve ev sahneleme yatırımları açısından önemli bir işgücü).
İlgili aileler
Kısa süreli kiralanan çevrimiçi evlerin yaklaşık %96'sı bireysel sahiplere aittir. Kısa vadeli kiraların genellikle ana geçim kaynağını veya sahip olunan gayrimenkul varlıklarını sürdürmenin yolunu temsil ettiği 700 binin üzerinde İtalyan ailesi (yaklaşık 2,8 milyon kişi) bulunmaktadır. Kısa dönemli kiralamaya yönelik mülklerin yalnızca küçük bir kısmı (%2,2) daha önce uzun dönemli olarak kiralanmıştı. Çoğu, miras olarak kalan mülklerden gelen, boş olan veya daha önce ikamet eden mülk sahipleri tarafından, belki de iş nedeniyle geçici transferler nedeniyle, kendilerini yalnızca geçici olarak bunlardan mahrum bırakan aile tarafından zaten mevcuttu.
Yatırım amaçlı satın alınan gayrimenkullerin payı ise %12,6'dır. Aigab, uzun vadeli kiralamaları teşvik etmek için, birçok İtalyan aileye oksijen sağlayan bir piyasayı cezalandırmak yerine, İtalya'da bulunan yaklaşık 10 milyon boş evin sahipleri için gerçek korumaların uygulamaya konması gerektiğini, böylece kiracının temerrüde düşmesi durumunda mülkün kullanılabilirliğini yıllarca kaybetme korkusu olmadan uzun vadeli kiralamalar gerektiğini açıklıyor. İtalya'da kısa süreli kiralamalarla gelir amaçlı kullanıma sunulan evlerin genel kapasitesi: 2,5 milyon yatak, yani ulusal toplamın yaklaşık yarısı. Aigab, İtalyan nüfusunun azalmakta olduğunu ve 1 Ocak 2022'de 59 milyondan 2050'de 45,8 milyona çıkmasının beklendiğini hatırlatıyor. Çalışma çağındaki (15-64 yaş) bireyler ile çalışmayan yaştaki (0-14 ve 65 yaş ve üzeri) bireyler arasındaki oran 2050'de yaklaşık bire bir olacak. Birçok İtalyan, kullanabileceğinden daha fazla, gelir elde etmek için yatırım gerektiren evleri miras olarak alıyor. Kısa süreli kiralama pazarı, dijital tanıtımla yıllar içinde turistik destinasyon haline gelen bilinmeyen alanları harekete geçirebilir. Sahibinin Milano (yaklaşık 31 bin euro) ile Roma (yaklaşık 39 bin euro) ve deniz veya dağ destinasyonları (yılda yaklaşık 6 bin euro) arasında 'çatal' ile yaptığı her ev için çevrimiçi olarak toplanan ortalama değer 17 bin euro.
Vergiler ve giderler
Sahibin tabi olduğu vergi ve giderler nelerdir ve net gelir nedir? Yukarıda listelenen değerlerden, ev sahibi kuru vergiyi (%21, ikinci evden %26), kamu hizmetleri masraflarını (elektrik, gaz, wi-fi, Tari, Tasi, Imu arasında yaklaşık 3 bin avro), temizlik masraflarını (alımların %10'u), çevrimiçi portalların maliyetlerini (alımların %20'si) düşmelidir. Sahibinin net geliri, gelirin %35'ine eşittir. Aigab'a göre kısa vadeli kiralamalardan elde edilen gelir neredeyse geleneksel kiralamalardan elde edilen gelire eşdeğer.
Peki neden mülk sahipleri aynı gelir için kısa vadeli kiralamaları seçiyor? Aigab'a göre, vakaların %62'sinde mal sahibi gecikme ve borç ödeme riskiyle karşı karşıya kalıyor. Ancak Aigab, kısa süreli kiralamalarda, sürekli bakımı yapılan ve minimum düzeyde aşınma ve yıpranmaya maruz kalan mülkün sahibinin asla kullanılabilirliğini kaybetmediğinin altını çiziyor. Aslında mal sahibi, bir check-in ile diğeri arasında haftada en az bir kez evine giriyor ve yıllar süren geleneksel kiralamanın ardından mülkünün mülkiyetini yeniden kazandığında olanın aksine, evini her zaman verimli tutmak için gereken tüm bakımı sürekli ve gerçek zamanlı olarak değerlendirebiliyor.
Geleneksel kiralamanın farkı
Geleneksel kiralamaların maliyetindeki artış (4,3 milyon uzun vadeli sözleşmeden bahsediyoruz), son iki yılda ISTAT endekslemesindeki yüzde 12,5'lik artışa ve maaş ayarlaması yapılmaması nedeniyle son dört yılda yüzde 22'ye eşitlenen enflasyonun maliyetine bağlanabilir. Günümüzde ailelerin uzun vadeli kira ödemekte zorlanmasının asıl nedeni budur; ikincisinin maliyetindeki artış ile kısa vadeli kiralamaların genişlemesi arasında hiçbir bağlantı yoktur; üstelik çoğu İtalyan şehrinde ortalama oran açısından azalmaktadır.
Aigab'a göre, “İtalya'da, dünyanın geri kalanında eşi benzeri olmayan olağanüstü bir gayrimenkul varlığımız var: Toplam 35,6 milyon evden neredeyse 10 milyonu ikinci ev. Örneğin Roma örneğine bakalım: Mevcut evlerin %73,4'ü ilk evler, %16,1'i 4+4 kiralık evler, %0,9'u kalıcı olarak kısa süreli kiralamaya yönelik evler. İkincisi çoğunlukla şehir merkezinde bulunuyor. (çünkü turistlerin kalmak istediği yer orası) ve çok özel özelliklere sahip olması gerekirken, öğrencilere veya genç çiftlere uygun evler her zaman daha çevre bölgelerde yer alma eğiliminde olmuştur”.
Aigab'a göre, “Üstelik, İtalyan ailelerin çoğunluğunun kendi evlerinde yaşaması nedeniyle, kira maliyetinin Istat sepetindeki etkisi, Fransa veya Almanya gibi ülkelere göre (%7,5'e eşit) çok daha düşük bir ağırlığa (%2,4'e eşit) sahip.” “Gayrimenkul varlıklarının mülkiyet haklarına uygun olarak verimli kullanımını yeniden başlatmak için, eski 4+4 kira sözleşmesini değiştirmek, daha kısa süreler sağlayarak kiralama sürelerini kısaltmak, borçların ödenmesi durumunda mülk sahiplerine daha hızlı tahliye sürelerini garanti etmek veya ihtiyaç sahibi aileleri desteklemek için bir garanti fonu finanse etmek gerekiyor. Ayrıca, maaşları yaşam standardına uygun olmayan temel meslek kategorilerinin (doktor, hemşire, öğretmen, polis) kiralarını desteklemek için neden kamu fonu tahsis edilmiyor?”, Aigab sonuç olarak şunu soruyor:
Milano'daki durum
Milano'daki toplam ev sayısı 827.648 olup, bunların 183.227'si (%22,1) 4+4 kiralık, 105.375'i (%12,7) ise boştur. Haziran 2026'da Belediye genelinde 16.865 çevrimiçi ilan (AirDNA verileri) vardı; bu, toplam ev sayısının %2'sine, boş evlerin ise %16'sına (bunlardan 16.423'ü kamuya ait) denk geliyor. Çevrimiçi olarak tanıtılan mülklerin %75'inin stüdyo daireler veya tek yatak odalı evler olduğu, dolayısıyla bir ailenin uzun vadeli kiralamalarda kullanımının zor olduğu unutulmamalıdır. Bu, Adnkronos/Labitalia'nın görüntüleyebildiği İtalyan Kısa Vadeli Kiralama Yöneticileri Birliği olan Aigab çalışma merkezi tarafından kısa vadeli kiralama devresine yerleştirilen İtalyan gayrimenkul varlıklarının haritalandırılmasından ve menşeinden ortaya çıkan verilerden biridir.
Dikkat: 'İnternette tanıtılan reklam', 'satıldı' anlamına gelmiyor, ancak Aigab bunun, genellikle orada yaşayan sahipleri tarafından bir toplama biçimi olarak, reklamın rezervasyon olanağıyla birlikte aktif olduğu anlamına geldiğinin altını çiziyor.
Roma'daki durum
Yasa gereği kısa süreli kiralamalara karşı olan bir site olan Inside Airbnb'nin verilerine baktığımızda, Haziran 2026'da kalıcı olarak çevrimiçi kabul edilen, yani son 12 ayda en az bir rezervasyon almış dairelerin sayısının yalnızca 7.634 olduğunu görüyoruz (toplamın %0,9'una, boş evlerin %7,2'sine eşit), bu da gerçekler ve rakamlarla konuşulan büyük acil durumun küçültülmesi gerektiğini doğruluyor. Istat verilerine göre Roma'da 1 milyon 454 bin 511 konut bulunuyor. Bunlardan 234 bin 699'u (%16,1) 4+4 kiralık, 152 bin 852'si (%10,5) boş durumda. Haziran 2026'da Roma belediyesinin tamamında (AirDNA kaynağı) 22.022 çevrimiçi reklam vardı; bu, toplamın %1,5'ine denk geliyor. Kısa süreli kiralama yoluyla satışa sunulan evlerin yüzde 53'ü stüdyo dairelerden veya tek yatak odalı evlerden oluşuyor. Bu, Adnkronos/Labitalia'nın görüntüleyebildiği İtalyan Kısa Vadeli Kiralama Yöneticileri Birliği olan Aigab çalışma merkezi tarafından kısa vadeli kiralama devresine yerleştirilen İtalyan gayrimenkul varlıklarının haritalandırılmasından ve menşeinden ortaya çıkan verilerden biridir.
Haziran 2026'da kısa süreli kiralama amaçlı ve kalıcı olarak çevrimiçi kabul edilen daire sayısının yalnızca 13.178 (toplamın %0,9'una eşit) olduğu belirtiliyor. (kaydeden Fabio Paluccio)
Bir yanıt yazın