Anahtarlar artık yeterli değil. Buenos Aires emlak piyasasında bugün bir dairenin kapısını açmak, bir sözleşme imzalamaktan çok daha fazlasını içeriyor: Bu, giderek daha külfetli bir denklemle yüzleşmek anlamına geliyor. Harcamalar detay olmaktan çıkıp belirleyici bir faktör haline geldi.. Öyle ki çoğu durumda zaten bir ücret ödüyormuş gibi çalışıyorlar. “ikinci kiralama”.
ConsorcioAbierto'nun bir raporuna göre Mart ayında Buenos Aires Şehri'ndeki ortalama gider, aylık %2,4 ve yıllık %36 artışla 326.183 $'a ulaştı. Her ne kadar artış hızı (o ay %3,4 olan) enflasyonla karşılaştırıldığında ılımlı olmaya başlasa da, temel sorun hâlâ varlığını sürdürüyor: Bir konsorsiyumu desteklemek giderek daha pahalı hale geliyor ve bu durumun mal sahipleri ve kiracılar üzerindeki etkisi kaçınılmaz oluyor.
Bu rakamın arkasında kesilmesi zor bir maliyet yapısı var. Giderlerin yüzde 33'ü en ağır kalem olan maaşlardan oluşuyor, bunu yüzde 28'i bakım ve işletme giderleri, yüzde 13 ila yüzde 15'i kamu hizmetleri ve yüzde 14'ü idari giderler takip ediyor. Buna eklenenler Giderek yaşlanan binalarda genellikle kaçınılmaz olan işler ve onarımlar.
Arjantin Emlak Odası (CIA) başkanı Nancy Vieitez García, “Harcamalar doğrudan enflasyona göre değil, her konsorsiyumun maliyet yapısına göre ayarlanıyor” diye açıklıyor. Ve bu yapı yükselişte: sektör pariteleri, maaş ikramiyeleri (yöneticiler için ek 120.000 dolar gibi), hizmet oranlarındaki artışlar ve giderek daha fazla bakım gerektiren bina stoku.
Kirayı yeniden tanımlayan bir maliyet
Etki kiralama pazarında güçlü bir şekilde hissediliyor. Daha önce basit bir hesaplama (kira değeri) olan şey, bugün daha karmaşık bir hesaba dönüştü: kira + giderler + hizmetler. “Kiracı bugün toplam aylık maliyeti analiz ediyor. Çoğu durumda bu yük, ortalama maaşın %40 ila %50’si arasında”Vieitez García diyor.
Bu oyunun kurallarını değiştirir. Masrafı yüksek olan daireler hızla değerlendirme dışı kalıyorkira rekabetçi olsa bile. “Gider bir pazarlık konusu haline geldi. Çok yüksek olursa pazar doğrudan daralır” diye ekliyor.
Somut anlamda, harcamalar şunları temsil edebilir:%20 ila %40 arasında ek kira değeri üzerinde. Yani toplam maliyeti daha pahalı hale getirmekle kalmıyor, aynı zamanda talebe göre doğrudan filtre işlevi de görüyorlar.
Sahipler için etki de açıktır: kiralamak için daha fazla zaman ve daha az ilgili taraf. “Birimini kiralamak isteyen bir ev sahibi, masrafın neredeyse ikinci bir kiralama”CIA temsilcisini özetliyor.
Suçluluk: yapısal hale gelen bir baskı
Buna paralel olarak uyarıları artıran başka bir gösterge daha büyüyor: geç ödeme. Konsorsiyumlardan toplanan verilere göre fonksiyonel birimlerin yaklaşık %17'sinin borcu var. Yani neredeyse her 10 bölümden 2’si güncel değil.
Ancak diğer ölçümler endişeyi daha da artırıyor. IDATA verilerine göre, Suçluluk oranı Şehirde %34'e, Buenos Aires Eyaleti'nde ise %38'e ulaşıyor.
Metodolojik farklılığın ötesinde, her iki okuma da bir konuda hemfikirdir: temerrüt izole bir olgu olmaktan çıkıp kalıcı hale gelmiştir.
“Suçluluk sadece bireysel bir sorun değildir. Zamanla sürdürüldüğünde, konsorsiyum komşular arasında kendini finanse etmeye başlıyor ve bu da güncel olanlar üzerinde daha fazla baskı yaratıyor” diye sektörden uyarıyorlar.
INDATA'dan José Murga, pratikte birçok ailenin doğrudan sonuçları olacak diğer harcamalara (kredi kartları, temel hizmetler) öncelik verdiğini ve Masrafların ödenmesini ertelerler, bunları gönülsüz bir finansman biçimi olarak kullanmak.
Kiralamadan önce önemli bir faktör
Bu senaryo, bir işlemi kapatmadan önce değerlendirme kriterlerini bile yeniden tanımlar. Günümüzde bir binanın iflas durumunu kontrol etmek neredeyse apartmanın durumunu görmek kadar önem taşıyor.
“Borçları yüksek olan bir bina, “gerçek bir finansal risk”Vieitez García diyor. Daha az fon, daha az bakım kapasitesi, olası bozulma ve bazı durumlarda yeni olağanüstü harcamalar anlamına gelir.
Böylece gider, aylık ödemede sadece başka bir rakam olmaktan çıktı ve emlak piyasasının merkezi değişkeni. Sadece kiracıların seçimini değil aynı zamanda mal sahiplerinin kararlarını ve konsorsiyumların mali sağlığını da belirler.
2026 yılının geri kalanına ilişkin görünümde bir rahatlama beklenmiyor. Maliyetler baskı altında kalmaya devam edecek hizmet oranları, maaş anlaşmaları ve bakım ihtiyaçları.
Her halükarda değişim tempolu: artışlar daha öngörülebilir olabilir ancak daha düşük olması şart değil.
Bu bağlamda yönetim anahtar haline gelir. Verimliliği artırmak, harcamaları şeffaf hale getirmek ve geç ödemeyi kontrol etmek, halihazırda piyasanın yapısal bir parçası olarak yerleşmiş bir olguyu kontrol altına almak için mevcut birkaç araç gibi görünüyor.
Bir yanıt yazın