Aile ofisleri gayrimenkul üzerine fırsatçı bahisler yapıyor

Bu makalenin bir versiyonu ilk olarak CNBC'nin Inside Wealth haber bülteninde, yüksek net değere sahip yatırımcı ve tüketicilere yönelik haftalık bir rehber olan Robert Frank ile birlikte yayınlandı. Üye olmak gelecekteki basımları doğrudan gelen kutunuza almak için.

Aile ofisi yatırımcıları Inside Wealth'e, piyasanın toparlanmasının durmaya devam etmesi nedeniyle ultra zenginlerin özel yatırım firmalarının yurt içi gayrimenkulleri satın aldığını söyledi.

Sürekli yüksek faiz oranları ve jeopolitik çatışmalar birçok yatırımcının kenarda durmasına neden olurken, aile ofisleri uzun vadeli yatırım yaparken fırsatçı bahisler yapmayı göze alabilirler.

Realm CEO'su Travis King, yaklaşık 100 aileden oluşan kolektifin son altı ayda Kuzey Kaliforniya'daki gayrimenkullere yaklaşık 100 milyon dolar yatırım yaptığını söyledi. Realm, San Francisco'da bir ofis mülkünü en son alım satımının yaklaşık %21'ine ve bugün inşa etmenin maliyetine göre satın almak gibi pazarlıklardan yararlandı.

“Ona baktık ve dedik ki, 'Hey, San Francisco mağlup oldu, ancak teknolojinin çok sağlam bir ortam olmaya devam edeceğine inanıyoruz ve bunun ABD ekonomisinin ileriye dönük ana itici gücü olacağına inanmaya devam ediyoruz. San Francisco'nun herhangi bir yere gideceğini düşünmüyoruz'” dedi. “Şu anda bu mülklerin birçoğuna ilişkin kiralama veya satın alma ve satış anlaşmalarına ilişkin kağıt ticareti yaptığımız gerçeğine dayanarak, bu çağrı doğru gibi görünüyor.”

King, bazı ailelerin bu çalkantılı zamanlarda paralarını dağıtma konusunda gergin olduklarını ancak daha fazlasının düşük değerlemelerden yararlanmakla ilgilendiğini söyledi.

“Bir vatandaş olarak yaşanması zor bir dönem ama bir yatırımcı olarak ilginç bir dönem çünkü bu, onu en iyi fiyatlama yapan zaman” dedi.

Carlyle milyarderi David Rubenstein'ın aile ofisinin desteklediği yatırım şirketi Declaration Partners'ın ortağı Matthew Cohen, firmanın uzun yatırım ufkunun geleneksel varlık yöneticilerinin yakalayamayacağı fırsatları yakalamasına olanak sağladığını söyledi.

Declaration Partners, ikinci gayrimenkul yatırım fonunu Ekim ayında kapatarak yaklaşık 303 milyon dolar topladı. Son aylarda New York City'nin SoHo semtindeki üç vitrin için 50,1 milyon dolarlık bir ana kira sözleşmesi imzalamak gibi bir dizi anlaşmaya imza attı. Kiracıların mevcut kiraları piyasa fiyatlarının altında olsa da, Declaration Partners'ın kira kontratı 25 yılı kapsıyor ve 2091 yılına kadar uzatma opsiyonu da bulunuyor.

Cohen, “Birçok kurumsal fon bu gibi fırsatları değerlendiriyor ve 'Bir iş planını bir buçuk, iki veya üç yılda hayata geçiremezsem, bu yeterince hızlı değil' diyor.” dedi. “Uzun vadeli bir bakış açısına sahip birinin, 'Bu sözleşmelerin sona ermesini beklemek için daha uzun vadeli sözleşme yapmaya hazırım' demesini ve özel bir mülk sahibi ile karşılıklı yarar sağlayan bir yapı oluşturmak için çalışma sabrını ve esnekliğini gerektiriyordu.”

Aile ofisi anketleri gayrimenkul yatırımına yönelik kararsızlığa işaret ediyor ancak ABD'deki anketler daha iyimser.

Şubat ayında yayınlanan bir JP Morgan Private Bank anketi, ABD'deki aile ofislerinin %35'inin gayrimenkul risklerini artırmayı planladığını, uluslararası meslektaşlarının ise yalnızca %24'ünün aynı şeyi söylediğini ortaya çıkardı. Ankete katılanların yüzde 40'ı da gayrimenkule herhangi bir tahsis yapılmadığını bildirdi.

Bununla birlikte, portföyleri için en büyük riskin enflasyon olduğunu belirten aile ofisleri, gayrimenkule ortalama %16,3'lük bir tahsis bildirdiler; bu, genel katılımcı havuzunun iki katıdır.

Cozen O'Connor emlak avukatı Jennifer Nellany, “Enflasyon sorun haline geldiğinde insanlar görebilecekleri ve dokunabilecekleri şeylere yatırım yapmaya başlıyorlar” dedi.

Varlık yöneticisi Lido Advisors'ın CEO'su Jason Ozur, düşük satın alma fiyatlarına rağmen yatırımcıların enflasyonu yenmek için kaldıraç maliyetleri ve artan sigorta maliyetleri gibi birçok faktöre dikkat etmesi gerektiğini söyledi. Lido Advisors'ın çok aileli cazip mülklere yenileme maliyetlerinde %20 ila %30 indirimle yatırım yapabildiğini söyledi. Şirketin Salt Lake City, Denver ve Dallas gibi büyük şehirlere odaklandığını da sözlerine ekledi.

Özur, nakit akışı ve portföy çeşitlendirmesinin müşterilerin gayrimenkul yatırımına daha fazla ilgi duyduğunu söyledi. Ayrıca, gayrimenkul yatırımcılarının kazançlarını benzer bir mülke yeniden yatırarak sermaye kazançlarını ertelemelerine olanak tanıyan amortisman kesintileri ve 1031 takası gibi stratejilere atıfta bulunarak gayrimenkulü vergi açısından verimli bir varlık olarak tanımladı. Müşterilerin ayrıca zaman içinde çocuklarına indirimli değerde gayrimenkul hediye edebileceklerini söyledi.

Ticari gayrimenkulün en popüler varlık sınıfı olan veri merkezlerine gelince Nellany, aile ofislerinin cazip fiyat noktalarında yatırım yapmanın zor olduğunu söyledi. Ayrıca bazı aile ofislerinin, özellikle de hayırseverlik eğilimi olanların, veri merkezlerinin çevresel etkileri konusunda endişe duyduğunu söyledi.

Gayrimenkul yatırımcısı Chaz Lazarian, şirketi Elle Family Office aracılığıyla genellikle ticari gayrimenkulün en az çekici alanı olarak kabul edilen ofis gayrimenkulünü ikiye katlıyor.

Lazarian, sıkıntılı varlıkları ciddi indirimlerle satın aldığını söyledi. Eskisini aldığını söyledi Ana Depo Atlanta'daki genel merkez binası ve yaklaşık 21 milyon dolarlık borcu, özel sermaye sahibinin 2019'da ödediği miktara kıyasla Ekim ayında satın aldığında dolar başına yaklaşık 18 sent ödedi.

Bu mülk bir ofis binası olarak tutulurken, çok aileli konutlar inşa etmek için diğerlerini yerle bir etti. Birçok aile ofisi müdürünün aksine Lazarian uzun vadeli yatırım yapmıyor ve mülklerini iki ila üç yıl içinde elden çıkarmayı hedefliyor.

“Bazı riskler alınarak nesillerin zenginliğinin yaratılabileceğini düşünüyorum” dedi. “Bu fırsat 2007 ve 2008'de mevcut değildi ve biz sadece piyasa kuruyana kadar elimizden geldiğince durulayıp tekrarlamak istiyoruz.”