Ülkenin en büyük ev ilanı otoritesinin sessiz bir kararı, ev alıcılarını iklim riski konusunda uyarmanın yasal olarak kimin sorumlu olduğunu yakında belirleyebilir.
Geçtiğimiz ay, ülkenin en büyük konut piyasasındaki emlakçılar tarafından kullanılan baskın veri tabanı olan California Bölgesel Çoklu Listeleme Hizmeti, Zillow'a bu listeyi kaldırması için baskı yaptı. First Street tarafından üretilen iklim riski puanları, Sel ve kontrol edilemeyen yangın modelleri sigortacılar, bankalar ve kamu kurumları tarafından yaygın olarak kullanılan bağımsız bir araştırma grubudur. Zillow, bireysel ev ve kiralık listeleri için CRMLS'in feed'ine bağlı olduğundan bu duruma hızla uyum sağladı. Bir gecede, iklim riski bilgileri yalnızca Zillow'un Kaliforniya listelerinden değil, ulusal platformunda listelenen her evden kayboldu.
CRMLS bunu bilimsel doğrulukla ilgili bir anlaşmazlık olarak çerçeveledi. Ancak daha önemli etki emlakçılara düşüyor.
Gayrimenkul hukuku ve maddi gerçeklerin açıklanmasının uzun süredir devam eden ilkeleri uyarınca, acentelerin, alıcının kararını maddi olarak etkileyebilecek bilinen riskleri açıklama görevi vardır. Bir temsilci veya komisyoncu, bir mülk için güvenilir tehlike verilerinin farkında olduğunda veya makul olarak farkında olması gerektiğinde, bu bilgiler, tüketiciye yönelik bir siteden kaybolduğu için göz ardı edilemez.
Bu bağımsız risk modellerine karşı çıkarak ve yaygın olarak kullanılan emlak platformlarını bunları bastırmaya teşvik ederek CRMLS, acenteleri ve komisyoncuları sorumluluk üstlenmekten koruma konusunda etkili bir şekilde başarısız oldu. Bunun yerine aslında tam tersini yapmış olabilir; ona güvenen aracıları, standartlaştırılmış, üçüncü taraf şeffaflık araçlarının desteği olmadan yapılan ifşaatlardan yasal olarak sorumlu hale getirebilir.
Bir alıcı daha sonra bir mülkün modellenmiş ve kamuya açıklanmış ciddi bir sel veya orman yangını riskiyle karşı karşıya olduğunu keşfettiğinde ve dava açmayı düşündüğünde, muhtemelen acentesinin veya komisyoncusunun satış sırasında bilgileri açıklama görevini yerine getirip getirmediğine odaklanacaktır. Ayrıca, hakim listeleme otoritesinin kendisini bu risk uyarılarının doğruluğu konusunda hakem olarak konumlandırırken neden bu risk uyarılarını ortadan kaldırmak için müdahale ettiğini de şüphesiz soracaklar.
Ulusal Assn. Emlakçılar bu gerilimin farkındadır. Kendi kılavuzu, acenteleri ve komisyoncuları kendilerini iklim bilimi otoriteleri olarak konumlandırmamaları konusunda uyarıyor ve bunun yerine saygın üçüncü taraf risk verilerine şeffaf bir şekilde güvenmeyi teşvik ediyor. CRMLS'nin bağımsız modelleri reddetme kampanyası, bu risk yönetimi yaklaşımına doğrudan zarar vererek acenteleri ve komisyoncuları daha az değil, daha fazla sorumluluğa maruz bırakıyor.
Son olaylar üçüncü taraf verilerinin neden gerekli olduğunu vurguluyor. Ocak ayında Altadena'daki Eaton yangınından sonra, Haberler Araştırma, Kaliforniya'nın resmi orman yangını tehlike haritalarının, sonuçta yanan mahallelerin çoğunu tespit edemediğini ve risk altındaki evlerin yalnızca %21'ini kapsadığını bildirdi. Buna karşılık First Street'in bağımsız modelleri, yıkılan evlerin yaklaşık %94'ünün “ciddi” veya “aşırı” riskle karşı karşıya olduğunu başarıyla işaretledi.
Doğru sel riski haritalaması da benzer bir hikaye anlatıyor. Amerikalıların çoğu, riskin yalnızca Federal Acil Durum Yönetim Ajansı'nın Özel Sel Tehlikesi Bölgelerinde mevcut olduğunu varsayıyor. Ancak FEMA, sel sigortası taleplerinin çoğunluğunun bu alanların dışından geldiğini kabul ediyor. Ajans ayrıca, ABD sel haritalarının %70'inden fazlasının güncelliğini yitirdiğini ve birçoğunun 1970'li ve 80'li yıllardan kalma varsayımları yansıttığını da kabul ediyor. Araştırmacı habercilik, FEMA haritalarının tehlikeleri hafife aldığı, bağımsız modellerin ise sele maruz kalma konusunda doğru şekilde uyarıda bulunduğu olayları defalarca belgeledi.
CRMLS, olasılıksal modellemeye dayalı olarak bu risk puanlarının açıklanmasına karşı çıkar. Ancak olasılığa dayalı tahmin, sigorta fiyatlandırmasının, sigortalamanın ve Amerika'daki hemen hemen tüm diğer önemli finansal risk sistemlerinin omurgasını oluşturur. Mahkemeler ne matematiksel mükemmellik ne de deterministik garantiler talep eder. Maddi risklerin bilindiği durumlarda makul, kanıta dayalı açıklama gerektirirler.
Modern iklim riski modellemesi bu standardı karşılıyor. First Street'in metodolojileri şeffaftır, meslektaşlar tarafından gözden geçirilmiştir ve gerçek dünyadaki kayıplara karşı defalarca doğrulanmıştır; bu nedenle bankalar, sigortacılar, mühendislik firmaları ve federal kurumların tümü, sermayeyi dağıtmak ve kamu güvenliği planlamasını yönetmek için bu projeksiyonlara güvenmektedir.
Kamu risk açıklamalarının bastırılmasının pratik etkisi emlakçılar ve komisyoncular için yasal bir izolasyon değildir. Tam tersi olabilir. Doğrudan alıcılara sunulan standartlaştırılmış üçüncü taraf verileri olmadan, acenteler bu riskleri kendileri iletme konusunda daha fazla sorumluluk taşıyabilir. Daha sonra tehlikeler ortaya çıktığında soru Zillow'un risk puanı gösterip göstermediği olmayacak. Soru, acentenin alıcıyı mülke yönelik bilinen ve inandırıcı riskler konusunda bilgilendirme konusundaki mesleki görevini yerine getirip getirmediği olacaktır.
Zillow'un rolü aynı zamanda soruları da gündeme getiriyor. Şirket, CRMLS'in veri akışına ve Kaliforniya listelerine erişimine güveniyor. Ancak CRMLS'nin itirazları Kaliforniya ile sınırlıysa Zillow neden ülke genelinde iklim riski puanlarını kaldırdı? Bölgesel bir anlaşmazlık olarak başlayan olay, tüketicilerin yıllardır güvendiği bilimsel verilerin ülke çapında geri alınmasıyla sonuçlandı.
CRMLS, Redfin, Realtor.com ve Homes.com dahil olmak üzere diğer büyük emlak platformlarına da aynı şeyi yapmaları için baskı yapmayı planladığını zaten öne sürdü. Bu platformların uyumlu olması durumunda, emlakçılar kendilerini, ulusal pazarda hangi risk açıklamalarının kamuya açık olacağının etkili bir şekilde tek bir etkili çoklu listeleme hizmeti tarafından belirlendiği bir pazarda ev satarken bulabilirler. Ve eğer bu bastırılmış riskler, çoğu zaman olduğu gibi, hasar görmüş veya yıkılmış evlerde gerçekleşirse, sorumluluk izi uzun ve net olacaktır.
Dave Jones Dİklim Riski Girişimi Direktörü UC Berkeley ve A eski Kaliforniya Bensigorta Cihmalci.
Bir yanıt yazın