Üst düzey emlak CEO'ları, Mamdani yüzünden kimsenin New York'tan ayrılmadığını söylüyor

New York Belediye Başkanı seçilen Zohran Mamdani'nin görüşleri, şirketlerin ve sermayenin şehirden göç edeceği yönündeki korkuları ateşledi. Ancak şehrin en üst düzey ticari emlak yöneticilerinden ikisi, yapılan kiralama faaliyetlerine ve yeni bina yatırımlarına dayanarak, Mamdani'nin kazanacağı kesinleştiğinden beri planlarda herhangi bir geri adım atılmadığını ve demokratik sosyalistlerin resmi seçimlerini göz önünde bulundurarak bunun kesinlikle doğru olmadığını söylüyor.

RXR CEO'su Scott Rechler, Perşembe günü New York'ta düzenlenen CNBC'nin Delivering Alpha konferansında “New York şehri geri döndü” dedi. “Burada çalışan, burada yaşayan insanlar enerjiyi hissediyorlar, inançları var ve her hakka sahipler” dedi.

Rechler, “Şu anda işimizde, CEO üstüne CEO'nun şehre bağlılığını görüyoruz” dedi. “Ofis binalarında rekor düzeyde bir kiralama görüyoruz. Ve bu sadece gelecek yıl için değil, 2028, 2030, 2032 için de geçerli” diye ekledi.

Rudin Management'ın eş icra başkanı Bill Rudin, “Bu yılın sonunda imzalanan ticari ofis kiralamalarında 40 milyon metrekarenin üzerine çıkacağız” dedi. “Şirketler burada büyüyor” dedi. Mamdani'nin seçilmesinden bu yana faaliyetler hakkında “Aracı firmalarla yapılan görüşmelerde herhangi bir azalma görmedik” dedi. “İnsanlar 'Herhangi bir etkisi var mı?' demeye devam ediyor. Kimse kalemini elinden bırakmadı. Kimse hareket eden kamyonları çağırmıyor. Şirketler genişliyor ve yer kaplıyor” dedi Rudin.

Buna iyi bir örnek: Citadel Securities'ten koruma fonu milyarderi Ken Griffin, muhafazakar siyasi görüşleriyle açık sözlü olmasıyla biliniyor. Rudin, Steve Roth ile birlikte ve Vornado Emlakve Griffin, 350 Park Avenue'de iki milyon metrekarelik yeni ofis binasının temelini atıyor. Rudin, “Ken kararlı ve 350 Park'ta Miami'dekinden daha fazla çalışana sahip olacak” dedi. Planlar Mamdani'nin yükselişinden öncesine ait olsa da Rudin, yakın zamanda inşaat ruhsatı için başvurduklarını ve Griffin'in de projede ortak olduğunu belirtti: “Bu yüzden ilerlemeye devam ediyor ve bu konuda çok heyecanlı ve projenin tasarımı ve geliştirilmesiyle çok ilgileniyor. … Nasıl yani?” Rudin ekledi.

RXR, 2029'da taşınacak bir hukuk firmasıyla 300.000 metrekarelik bir kira sözleşmesi imzaladı ve Rechler, firmanın seçimden sonra geçen hafta geri döndüğünü ve 200.000 metrekarelik bir alan daha genişletmeleri gerektiğini söyledi. JPMorgan'ın yeni binasının halihazırda alabileceği 10.000 işçinin ötesinde 5.000 işçiye daha ihtiyacı var.

Rechler, firmasının 2031-2032 zaman diliminde Hyatt otelinin yerini alacak 2,8 milyon metrekarelik bir proje için halihazırda bir ana kiracıya sahip olduğunu belirtti. “İnsanlar New York'a inanıyor” dedi. RXR'nin 7 milyar dolarlık proje finansmanı var ve “insanlar New York'un geleceğine inanmıyorsa bunu anlayamazsınız” diye ekledi ancak bunun “biraz daha uzun bir mercek” gerektirebileceğini söyledi.

Ancak şu anda bile, Mamdani'nin seçilmesinin ardından, yüksek kaliteli ofis alanı pazarında kiracılar için kullanılacak doğru kelimenin anlaşma imzalamak için “aciliyet” olduğunu söyledi; şirketlerin normalde 21 gün içinde anlaşmaları bir yıl sürecek kira sözleşmeleri imzaladıklarına dair raporlar duyuyor. Rechler, “Piyasa bu. … ofis tarafında muazzam bir boru hattı Tüm kariyerim boyunca hiç görmedim, kiracı talebinin şu anda olduğu kadar güçlü olduğunu hiç görmedim” dedi Rechler.

Rudin, “Dün ve bugün itibarıyla gerçek zamanlı olarak edindiğimiz bilgiler, kiracıların hâlâ piyasada olduğu ve yüksek kaliteli alan aradıkları yönünde” dedi.

New York emlak piyasasının olumlu görünümünün bir nedeni de genç profesyonel yetenekleri çekme ve elde tutma ihtiyacıdır.

Rudin, “Şirketlerde çalışmasını istedikleri insanlar burada, New York City'de” dedi.

Rechler, şehirdeki çok aileli emlak piyasasındaki %1,5'lik boşluk oranına işaret ederek, “Her genç profesyonel New York'ta olmak ister” diye ekledi. “İnsanlar burada olmak istiyor” dedi.

Her iki emlak yöneticisinin de onunla görüştüğü belediye başkanına ilişkin görüşleri çekincesiz değil.

Rechler, “Mamdani'nin kapitalizmin başkentiyle mutlaka tutarlı olması gerekmiyor” dedi. “En büyük risk bu. Bir karakter değil, karikatür olan bir adamımız var” dedi ve bu, Mamdani'yi kolayca hiçbir deneyimi olmayan ve sadece sosyal medya bilgisine sahip bir sosyalist olarak tanımlanabilecek hale getirebilir, diye ekledi.

Rechler'in söylediğine göre bu, özellikle denizaşırı kurumsal yatırımcılar arasında bir oyun olduğunu ve bunun New York'taki çok aileli projelere yapılan yatırımları etkileyebileceğini söylediği bir risk. “Şehirden ayrılıp dünyayı gezdiğimde hepsinin büyük bir kaygısı oluyor” dedi. Rechler, belediye başkanının bu politikaları denetleyen bir kurula yetkilileri atama yetkisine sahip olduğu gerçeğini öne sürerek, “'Kiranın dondurulması'nı duyuyorlar, sadece bu kelimeyi duyuyorlar… ve belki de orada bir geri çekilme olabilir.” dedi.

Rechler, RXR'nin New York City'deki büyük yatırımlar hakkında konuştuğu bazı kurumsal yatırımcıların “bunun nasıl sonuçlanacağını görmek istediğini” söyledi ve bu yatırımcılar arasında “sermaye akışlarında bir soğuma” olabileceğini de sözlerine ekledi.

“Orta Doğu'da ve Avrupa'da bulundum ve insanların konuşmak istediği ilk şey Mamdani'dir” dedi. Rechler aynı zamanda New York Fed'in yönetim kurulunda yer alıyor ve konuşma konusunun aynı olduğunu söyledi. “New York Fed'in yönetim kurulu odasında bu konu hakkında konuşmak istiyorlar ve dünyayı dolaşan personeline seyahat ederken sorular soruluyor.”

Gayrimenkul CEO'ları, Kovid, mali kriz, 11 Eylül ve Bill de Blasio yönetimi sayesinde ayakta kalan ve gelişen bir şehir için korkuların abartılı göründüğünü vurguladı. Ayrıca Michael Bloomberg'in belediye başkanı olduğu dönemde New York'un 60 milyar dolarlık bir bütçesi olduğunu da belirttiler. Şimdi 116 milyar dolarlık bir bütçe var ve bu da onları Mamdani'nin yönetim yaklaşımında kampanya platformunun önerdiğinden daha gerçekçi olabileceğine inandırıyor.

Rudin, gelecek Belediye Başkanının gündeme getirdiği konutların karşılanabilirliği ve bulunabilirliği gibi konuların meşru sorunlar olduğunu ve “biz de onunla çalışmaya çalışacağız” dedi.

“Koşmaya ilk başladığında hiçbir şey yoktu. [mention of the] Konutta özel sektör” dedi Rudin. Ancak “çok liberal Greenwich Village kongre üyesi Ed Koch”un belediye başkanı olduğunda işleri halletmek için merkeze taşınması gerektiğini fark ettiğini ekledi. “Umarım, seçilen Belediye Başkanı Mamdani 116 milyar dolarlık bir bütçeyi yönetmesi ve işletmesi gerektiğini anlıyor” dedi.

Rudin, Mamdani'nin daha önceki kampanyalarından bu yana, konutları tamamen hükümetin dikte etmesi pozisyonundan geri çekildiğini ve özel sektörle çalışma isteğini ifade ettiğini belirtti ve artık “ihtiyacımız olan konutu nasıl yaratacağının yolunu ona göstermenin bizim görevimiz olduğunu” ekledi.

Rechler, ekonominin haklarından mahrum bir kesimine, özellikle de önceki nesillerle aynı ekonomik fırsatlara sahip olmayacaklarını düşünen gençler arasında, “Mamdani'nin başarısını yönlendiren şey, Trump'ın başarısını da yönlendiren şeyle aynı” dedi. “Büyük şirketlerde hayal kırıklığı var, hükümette de hayal kırıklığı var ve bir cevap istiyorlar” dedi. New York örneğinde özellikle uygun fiyatlı konutlara atıfta bulunarak, “Hem başkan hem de şimdi seçilen Belediye Başkanı onlara basit yanıtlar verdi; açıkçası bu yanıtlar şu anki haliyle gerçekten uygulanabilir değil çünkü bu karmaşık bir sorun.” dedi.

Konut satın alınabilirliği krizi, çözülmesi kolay bir kriz olmayacak. Rudin, Belediye Başkanı Eric Adams yönetiminin geçtiğimiz yıl ilçeler arasında imar yasalarını değiştirerek Mamdani'yi başarıya ulaştırdığını ancak emlak yöneticilerinin hem ücret, işçi sendikası, sürdürülebilir kalkınma politikaları hem de 100 ünitenin üzerinde bina inşa etmeyi mali açıdan daha az çekici hale getiren vergi hükümlerindeki değişikliklerin tümünün yolumuza çıkan sorunlar olduğunu söylediğini belirtti. Rudin, “Bu yüzden işçilerin, valinin, belediye meclisinin ve belediye başkanının bir araya gelmesi gereken bir an olmalı… eğer konut istiyorlarsa ve bizim de buna ihtiyacımız var” dedi.

Rudin, “Onunla seçimden önce konuştum. Aklım, konularla ilgili geri bildirimleri dinlemeye ve dinlemeye istekli, çok akıllı bir genç adamdır” diye ekledi.

Emlak yöneticileri, uygun fiyatlı konut inşaatı konusunda işbirliği yapabilecekleri başka bir alan olarak, eski ofis binalarının konut mülklerine dönüştürülmesine olanak tanıyan, Kovid nedeniyle oluşturulan vergi teşviklerini, bu teşviklerin ise piyasa oranları yerine uygun kiralar için birimlerin %25'ini elinde tutan binalarla bağlantılı olduğunu belirtti.

Rechler, Mamdani'nin vergi zenginliğine rağmen, gerçekte New York valisinin 1970'lerdeki mali krizden bu yana şehir üzerinde önemli bir mali yetkiye sahip olduğunu belirtti. Rechler, “Günün sonunda vergiler konusunda veto kalemi valinin elindedir” dedi. “Dün onunla kahvaltı yaptım ve gelir vergilerinin onun gözetiminde artırılmayacağını söyledi.”

Kendi seçim ihtiyaçları göz önüne alındığında Vali Kathy Hochul üzerinde siyasi baskı olacağını da sözlerine ekledi.

Rechler, “Bir yıl içinde bir valilik yarışımız var ve onun güvenlik duvarı olarak hizmet etmesi gerekiyor ve bunu yapmazsa bir yıl içinde vali olamayacak.” dedi. “Valilik seçimi Mamdani hakkında olacak.”

Şimdilik Rechler, Mamdani ile olan etkileşimleri hakkında belki de en anlamlı şeyin, eski New York Belediye Başkanı Bill de Blasio'nun yıldızı yükselirken iş dünyası liderleriyle nasıl etkileşim kurduğuyla bir karşılaştırma olduğunu söyledi.

“ile tanıştım [Mamdani] tek başına bir saat boyunca hazırlıklı geldi ve kampanyadan yönetim zihniyetine geçiş yapıyordu ve tüm doğru şeyleri söyledi,” diye hatırladı Rechler, seçim sonucunun kendisi için net olduğu Eylül ayındaki bir toplantıyı hatırladı. “Kanıt pudingde olacak, ancak kamu-özel ortaklıklarına yönelmesi gerektiğinin farkında, istediği türde konut inşa etmenin tek yolu bu.”

Rechler, “Bunu de Blasio ile tanıştığım zamanla karşılaştırmak istiyorum” diye ekledi. Bunun 12 iş adamının katıldığı bir toplantı olduğunu söyledi ve eski belediye başkanı, “iş adamlarından oluşan masanın etrafına baktı ve 'hiçbiriniz beni seçmediniz ve ben size hizmet etmek için burada değilim' dedi.” Ve sekiz yıl boyunca bununla yaşadık. Bu adam en azından 'Başarılı olmak için birlikte çalışacak iş adamlarına ihtiyacım olduğunu biliyorum' diye başlıyor.