Ev satın almayı daha ekonomik hale getirmeye yönelik bir başka girişimde Başkan Donald Trump, bir sosyal medya paylaşımında 50 yıllık ipotek fikrini ortaya attı. Buna yanıt olarak, Fannie Mae ve Freddie Mac'i denetleyen Federal Konut Finansmanı Ajansı direktörü Bill Pulte, “bunun üzerinde çalıştıklarını” ve bunun “tamamen oyunun kurallarını değiştireceğini” belirtti.
Daha uzun vadeli bir ipoteğin amacı, ev sahiplerinin aylık ödemesini azaltmak olacaktır. Kredinin vadesi ne kadar uzun olursa, anaparanın borcun tamamını ödemek için her ay ihtiyacı olan miktar da o kadar az olur. Ancak böyle bir planın başka ödünleri de var.
Ulusal Emlakçılar Birliği'ne göre bir evin Eylül ayındaki en son ortalama satış fiyatı olan 415.200 dolar ve Mortgage News Daily'ye göre yaklaşık %6,3'lük mevcut faiz oranı kullanıldığında, %20 peşinatla 30 yıllık sabit kredi için sadece anapara ve faizin aylık ödemesi 2.056 dolar olacaktır. Eğer vadeyi aynı faiz oranıyla 50 yıla çıkarırsanız, bu ödeme 1.823 dolar olacak, yani ayda 233 dolar tasarruf edeceksiniz.
Ancak ev sahipleri, anapara ödemeleri daha küçük olacağı için bu kadar hızlı bir şekilde özsermaye oluşturamayacaklar. Borç verenlere ödenen faiz miktarı %40 daha yüksek olacaktır.
Nasıl işe yarayabilir?
Asıl soru şu: Fannie ve Freddie bunu yapabilir mi? Analistler bunun mümkün olduğunu söylüyor ancak 50 yıllık ipotek şu anda, kredinin kötüye gitmesi durumunda yatırımcılara Fannie ve Freddie'den destek sağlayan Dodd-Frank Yasası kapsamında nitelikli ipotek tanımını karşılamıyor. Ancak düzenleyicilere ipoteklerin karşılanabilirliğini garanti altına almak için bunu değiştirme yetkisi verildi. Ancak TD Cowen'da finansal hizmetler ve konut politikası analisti olan Jaret Seiberg'e göre bu, kongre onayına ihtiyaç duyulduğunda bir yıla kadar sürebilir.
“Fannie ve Freddie, politika değişikliklerinden önce 50 yıllık ipotekler için ikincil bir piyasa oluşturabilirler. Hatta ellerindeki portföyler için ipotek satın alabilirler. Ancak bu, borç verenlerin yasal sorumluluğunu değiştirmez. Bu nedenle, kredi verenlerin QM olmadan 50 yıllık ipotek oluşturmayacaklarına inanıyoruz. [qualified mortgage] politika değişiklikleri” diye yazdı Seiberg müşterilere yazdığı bir notta.
Oranları nasıl etkiler?
Sonra ipotek oranı sorunu var. Mortgage Bankacıları Birliği'ne göre, 15 yıllık sabit ipoteğin ortalama oranı şu anda 30 yıllık sabit ipoteğin oranından 66 baz puan daha düşük. Bu da 50 yıllık sabit faiz oranının daha yüksek olacağı anlamına geliyor. Her şey yatırımcının ürüne olan talebine bağlıdır.
Mortgage News Daily'nin baş işletme sorumlusu Matthew Graham, “Şu anda bu tür krediler için ikincil bir piyasa yok ve yakın zamanda da güçlü bir ikincil piyasa oluşturulmayacak” dedi. “Bu, kredinin ilk yıllarında ödenen son derece düşük ana para miktarına ek olarak, faiz oranlarının da 30 yıllık kredilerden biraz daha yüksek olacağı anlamına geliyor; özsermaye oluşturma umudu olanlar için çifte sıkıntı.”
Graham, pratik açıdan kredinin sadece faizli krediye benzeyeceğini, çünkü çok az insanın 50 yıl boyunca ev tutabileceğini söyledi. Ev sahipleri yine de ev fiyatlarının değer kazanması yoluyla özsermaye kazanabilirler ancak fiyatlar bu yıl ülke genelinde hızlı bir şekilde yumuşadı ve önceki yıllarda görülen değerlenmenin yakınında bile olmadı.
Uygun fiyatlılığı nasıl etkiler?
Emlakçılar bile ev sahiplerine sağlanacak tasarrufun minimum düzeyde olacağı konusunda hemfikir.
Realtor.com'un kıdemli ekonomisti Joel Berner bir açıklamasında, “Bu, konutların karşılanabilirliğini çözmenin en iyi yolu değil. Yönetim, mevcut ipotek oranlarını yüksek tutan tarife kaynaklı enflasyonu tersine çevirmek için daha iyisini yapacaktır” diye yazdı.
Diğerleri, bu yeni ipotek ürününün büyük olasılıkla Fannie Mae ve Freddie Mac'in devletin koruyuculuğu altında kalmasına bağlı olacağını belirtiyor. Trump yönetimi, ikisinin özelleştirileceğini ve yakın gelecekte halka arz edileceğini söyledi.
Evercore ISI'daki analistler müşterilere yazdığı bir notta, “50 yıllık bir ipotek ürününün benimsenmesi, Fannie Mae ve Freddie Mac için özelleştirmeye giden yolu karmaşıklaştırabilir” diye yazdı. “Bununla birlikte, Yönetimin GSE'lerin kabaca %5'lik hissesini halka sattıktan sonra koruma altında kalmasını beklediğini anlıyoruz. Bu, Yönetimin öngörülebilir gelecekte GSE'lerin kontrolünü sürdürmesine olanak tanıyacaktır.”
Evin satın alınabilirliği Trump yönetimi için büyük bir baskı noktası oldu. Pandemi odaklı ekonomi politikasından kaynaklanan tarihsel olarak düşük faiz oranları, konut fiyatlarında tarihi bir artışa neden oldu ve bu da ev fiyatlarını sadece beş yıl içinde %50'den fazla artırdı. Sonuç olarak konut satışları ve ipotek talebi önemli ölçüde zayıfladı.
1991 yılında ilk kez ev satın alan tipik bir kişinin ortalama yaşı 28'di. Baş ekonomist yardımcısının bu rakamı “şok edici” olarak nitelendirdiği Ulusal Emlakçılar Birliği'nin raporuna göre, 2024 yılına gelindiğinde bu yaş 38'e ulaşmıştı.
Trump yönetimi, inşaatçılara fiyatları düşürmek için daha fazla ev inşa etmeleri konusunda baskı yapıyor ve boş arsa arzının fazla olduğunu iddia ediyor. İnşaatçılar arazi, işçilik ve malzeme maliyetlerinin yüksek olduğunu iddia ediyor ve belirtmeye devam ediyor.
Şirketin son kazanç çağrısında, PulteGroup CEO Ryan Marshall, yaklaşık 4 milyon konutluk arz yetersizliğiyle ilgili olarak başkanın bakış açısına katıldığını söyledi ancak şunları ekledi: “Bu arz açığı genel olarak karşılanabilirlik üzerinde kesinlikle bir etkiye sahip olsa da, yeni ev inşaatı sektörünün karmaşıklıkları, bu ölçekte bir sorunla mücadele etmenin, yeni ev inşaatı sektörüyle ortaklaşa çalışan federal, eyalet ve yerel liderleri bir araya getiren koordineli ve kapsamlı bir yaklaşım gerektirdiğini gerektiriyor.”
Bir yanıt yazın