S&P, Çin'in emlak sektörünün bu yılki çöküşünün beklenenden daha kötü göründüğünü söylüyor

PEKİN — S&P Global Ratings Perşembe günü geç saatlerde yayınladığı bir raporda, Çin emlak piyasasının 2025'te beklenenden daha sert bir şekilde düşmesinin beklendiğini, bunun da sektördeki çöküşü üst üste beşinci yıla uzattığını ve piyasada toparlanma umutlarını geciktirdiğini belirtti.

Analistler, yeni ev satışlarının geçen yıla göre %8 düşüşle 8,8 trilyon yuan ile 9 trilyon yuan (1,23 trilyon dolardan 1,26 trilyon dolara) arasına düşeceğini tahmin ediyor.

Bu, büyük derecelendirme kuruluşunun Mayıs ayında öngördüğü %3'lük düşüşten çok daha dik bir düşüş. S&P Global Ratings kurumsal derecelendirme direktörü Edward Chan, CNBC'ye yaptığı açıklamada, analistlerin o dönemde ticaret savaşı ve diğer dış belirsizliklerin Çin'i emlak sektörüne daha güçlü destek vermeye iteceğini beklediklerini söyledi.

Chan, görünümün zayıf olmasının ana nedeninin “ev alıcılarının duyarlılığının hala oldukça kırılgan olması” olduğunu söyledi. “Dolayısıyla hükümetin sektörü desteklemeye devam etmesi ve talepte bulunması gerekecek [to] ev alıcılarının güvenini yeniden kazanmaya yardımcı olun.”

Eylül 2024'te Pekin, yüksek profilli bir toplantıda emlak düşüşünü “durdurma” yönünde çaba gösterilmesi çağrısında bulundu. Ancak geçen yıl alınan bazı yeni önlemlerin ardından, desteğin artırılmasına yönelik siyasi ivmenin yavaşladığı görüldü.

S&P, Çin'in beş yıllık kredi faiz oranlarının (çoğu ipotekli konut kredisi için referans noktası) 2024'teki 60 baz puanlık düşüşe kıyasla bu yıl şu ana kadar yalnızca 10 baz puan düştüğünü kaydetti. Bu, Pekin'in emlak krizine rağmen politikayı eskisi kadar agresif bir şekilde gevşetmediğinin sinyalini veriyor.

Ağustos ayında Çin'in en büyük şehirlerinden üçü, alıcıların birden fazla mülk sahibi olmalarına izin vermek için satın alma kısıtlamalarını hafifletti, ancak S&P, bu hareketin çoğunlukla şehrin daha az arzu edilen kenar mahallelerindeki birimlere uygulandığını belirtti.

“Eğer talep öncelikle yüksek kademe şehirlerde, özellikle de birinci kademe şehirlerde istikrara kavuşturulabilirse [largest] Chan, “Bu muhtemelen talebin toparlanmasının gidişatının daha sürdürülebilir olmasına yardımcı olacaktır.” dedi.

Şimdilik, Çin'deki emlak piyasasındaki çöküşün dibe vuracağı umutları daha da uzak görünüyor.

S&P'ye göre, bu yıl satışların 9 trilyon yuan veya daha az olacağı öngörülen Çin'in emlak piyasası, 2021'deki 18,2 trilyon yuan seviyesinden sadece dört yıl içinde yarı yarıya azalacak. Derecelendirme kuruluşu, satışların 2026'da %6 ila %7 oranında daha düşmesini, birincil konut fiyatlarının ise %1,5 ila %2,5 oranında düşmesini bekliyor.

Geçtiğimiz yıllarda Çin'de ev alıcıları daireleri tamamlanmadan satın alma eğilimindeydi. Ancak geliştiriciler mali zorluklarla karşılaştıkça inşaat ertelendi ve tüketici güveni sarsıldı. Bu durum Pekin'i geçen yıl onaylanmış tamamlanmamış projeleri finanse etmek için bir “beyaz liste” ilan etmeye yöneltti.

S&P, tamamlanan ancak satılmayan konut stokunun Aralık 2024'teki 753 milyon metrekareden Ağustos ayı itibarıyla 762 milyon metrekareye yükseldiğini söyledi.

"Hükümet insanları güvence altına almak için pek çok şey yapıyor" [that getting] Chan, şu anda sorun onların daireleri değil" dedi. "Sorun şu ki, ulusun genel talebi, bir bütün olarak beklediğimizden daha zayıf görünüyor."

İleriye dönük olarak, piyasada zayıflık ortaya çıktığında hükümetin kademeli olarak da olsa müdahale etmesini bekliyor.

Ağustos ayında hem bazı ev satın alma kısıtlamalarında gevşeme görüldü, hem de Çin Başbakanı Li Qiang'ın gayrimenkuldeki çöküşün çözülmeden kaldığını yüksek profilli bir şekilde kabul etmesi, daha fazla desteğe ihtiyaç olduğunu gösterdi.

S&P'nin endüstri verilerine dayandırdığı rapora göre, bir sonraki ay Çin'in en iyi 100 geliştiricisinin satışları yıllık bazda %0,4 arttı.

Raporda, geliştiriciler hayatta kalmaya çabaladıkça "sonuçta daha küçük bir pazar olabilir, ancak aynı zamanda daha sağlıklı ve daha dayanıklı bir sektör de ortaya çıkabilir" deniyor.